О крупнейшей афере с муниципальными квартирами сообщили в январе в управлении МВД. По данным ведомства, полторы тысячи квартир были незаконно проданы городской администрацией, в махинации были вовлечены некоторые чиновники мэрии. Эти квартиры муниципалитет получал от застройщиков, передавал в собственность подставных лиц, занижая стоимость жилья на 30-50%. После этого квартиры выставлялись на продажу уже по рыночной стоимости через привлеченное агентство недвижимости. С незаконностью реализации муниципальных квартир поспорил глава Новосибирской области Владимир Городецкий, отметив, что для этого даже предусмотрена статья в бюджете города.
– Николай Игнатьевич, полицейские обвинили мэрию в хищении полутора тысяч квартир. По их мнению, чиновники, получая квартиры от застройщиков, не регистрировали их в Росреестре, а сразу же передавали жилье неким подставным лицам, с целью дальнейшей наживы. Вы, наверное, единственный человек, кто знает всю историю вопроса. Расскажите о нем подробно.
– До 1990 года включительно в Новосибирск поступали государственные капитальные вложения на строительства жилья. В городе тогда было около 600 дольщиков – крупные предприятия, которые строили жилье для своих рабочих. От всего вводимого жилья они передавали 6% городу, и наш комитет (ранее управление по жилищным вопросам было комитетом – прим. ред.) распределял квартиры среди нуждающихся, стоящих в очереди в горисполкоме.
Но когда «советская» система рухнула, и государственные капитальные вложения перестали выделяться на строительство жилья, то встал вопрос: что делать, как обеспечить нуждающихся жильем? В 1992 году тогдашний мэр города Иван Иванович Индинок поставил задачу решить эту проблему. Мы стали изучать опыт других городов, например, Омска. Омичи были первыми, предложив при отводе земельных участков под застройку приобретать у застройщиков отчисления жилой площади. Мы эту схему предложили мэру, и он подписал соответствующее постановление. Так, с 1992 года 10% вводимого жилья мэрия Новосибирска стала приобретать у застройщиков по стоимости, рассчитанной планово-экономическим управлением. Этот порядок просуществовал до начала 2000-х годов, когда была принята государственная программа «Жилище», предусматривавшая выделение средств муниципалитетам на расселение граждан из ветхого и аварийного жилья.
В начале 2000-х годов мэрия Новосибирска приняла еще одно постановление о том, чтобы привлекать 5%-ные отчисления при отводе земельных участков безвозмездно, но на целевые нужды – расселение граждан из ветхого и аварийного жилья.
– Безвозмездно? На каком основании можно было заставить застройщиков безвозмездно отчислять городу квадратные метры?
– На тот период времени застройщикам в большинстве предоставлялись свободные земельные участки, и сносом ветхого аварийного жилья они практически не занимались. Это был предмет переговоров, некоторые застройщики отказывались, но абсолютное большинство соглашалось, и мы им за это очень благодарны. Эта схема работала недолго, примерно до 2003 года. Мы понимали, что нужно разработать свою программу расселения из аварийного и ветхого жилья. Наша программа действовала с 2004 по 2010 год. Однако бюджетных денег на эти нужды не хватало, но была правовая основа получать денежные средства. С 2005 года стал действовать Жилищный кодекс, разрешавший продавать квартиры гражданам, Гражданский кодекс, федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» и многие другие нормативные акты.
– И какова была новая схема?
– То жилье, которое соответствовало социальным характеристикам, регистрировалось нами и передавалось тем, кто имел право на его получение. Это жилье, которое пригодно для постоянного проживания, площадью 18 квадратных метров на человека. Если это один человек, то он мог получить однокомнатную квартиру площадью не более 33 квадратных метров. Если двое, то не более 36, трое – 54, четверо – 72. Но как раз в это время застройщики стали строить дорогое, «элитное» жилье, которое можно было продать на рынке с большей выгодой для себя. Однокомнатные квартиры под 65 метров, «двушки» по 90 метров. Как из этих квартир можно было сделать социальное жилье? Не превращать же их в коммуналки!
Мы стали получать такие квартиры и вынуждены были их продавать на рынке, чтобы получить реальные деньги и продолжать дальше финансировать жилищную программу. Застройщик продавал нам эти квартиры по себестоимости, а мы реализовывали их по цене, сложившейся на рынке. За счет средств, которые аккумулировались в бюджете от продажи этих квартир финансировалось строительство и приобретение социального жилья.
– Каков был механизм продажи?
– До 2005 года доля продажи от количества приобретенных устанавливалась распоряжением администрации Новосибирской области, в соответствии с законом «Об основах федеральной жилищной политики». А после 2005 года эта доля регулировалась городскими планами социально-экономического развития. Эти плановые цифры утверждались решением Горсовета. Там же приводились прогнозируемые суммы, которые мы могли получить в результате реализации. Эти деньги зачислялись в бюджет и проходили отдельной строкой: до 2008 года как внебюджетные средства, но с 2008 года они стали уже бюджетными.
Стоимость каждой квартиры формировалась экспертами планово-экономического управления мэрии. Они использовали специальные коэффициенты, составляли протокол, который подписывался ими и нашим комитетом. А с 2008 года стала применяться независимая оценка.
– И как формировалась стоимость квартир?
– Мы запрашивали сводки облстата о среднерыночной стоимости разных типов жилья. Мы брали среднерыночную цену. Обоснованность стоимости квартир нам приходилось доказывать при каждой проверке, которых было очень много. Нам всегда удавалось убедить проверяющих в законности сделок. Они брали справочник и показывали: вот такая же квартира стоит дороже, чем вы предлагаете, почему? Но мы им объясняли – эту цену назначил риелтор, он может и год ждать, когда у него квартиру купят, а мы не можем себе такого позволить, нам нужно быстрее продать квартиру и перечислить деньги в бюджет, чтобы финансировать строительство или приобретение другого жилья. И потом, если квартира выставлена риелтором по какой-то цене, то не факт, что она и продана по этой цене без торга.
– Каков был механизм взаимоотношений с застройщиками?
– Давайте вспомним то время. Чтобы начать строительство, застройщику нужно было брать кредит, искать средства на начало строительство. А заключив договор с мэрией, он стабильно получал ежемесячные, пусть и небольшие, платежи, фактически – поддержку строительства на начальном его этапе. Мы же понимаем, что дом, пока он строится, имеет четыре цены – на этапе котлована, третьего этажа, коробки, сдачи. Мы оплачивали квартиры на этапе котлована и получали их по значительно более низким ценам, чем на этапе сдачи дома, а застройщик получал ресурсы для начала строительства.
– Что происходило после сдачи квартир застройщиком и почему квартиры продавались на этапе строительства, по более низким ценам?
– К моменту сдачи дома мы были обязаны оплатить полную стоимость этой квартиры, иначе застройщик не выдаст нам акт. С этим актом надо было идти в Росреестр и зарегистрировать свое право, а потом решать: эта часть жилья подходит под определение социального, и ее мы распределяем среди нуждающихся; а ту, которая не соответствует социальным нормам, выставить на продажу.
Начиная с 2005 года мы получили возможность передавать право требования на эти квартиры следующему участнику долевого строительства уже в строящихся домах. Те, которые соответствовали социальным нормам, сразу же шли очередникам. А те, которые не соответствовали нормам, выставлялись на продажу. Их перечень передавался в городское жилищное агентство. Эта информация была публичной, ею пользовались граждане и многочисленные агентства недвижимости.
Часть граждан приходила напрямую к нам, писали заявления о желании приобрести конкретную квартиру. Заключалось соглашение о долевом участии, по которому уступалось право требования этому инвестору. Он оплачивал полностью стоимость квартиры и сам получал акт приема-передачи квартиры и регистрировал ее на свое имя в Росреестре. И за свой счет.
– А кто эти граждане?
– Это граждане города, которые смогли, имея ресурсы, приобрести жилье, работники бюджетной сферы. В город приглашали артистов, спортсменов, военнослужащие, получившие жилищные сертификаты. Главное, что их привлекало на том этапе – надежность. Они знали, что если квартира попадет в долгострой, то все равно мэрия заменит эту квартиру, пусть в другом доме. Подпись мэра под таким договором – дополнительная гарантия.
Результаты этой работы могу проиллюстрировать конкретными цифрами. Всего на программу переселения из аварийного и ветхого жилья за 2004-2010 годы было потрачено из бюджета 1,953 миллиарда рублей, из этой суммы 985 миллионов составляют средства, которые перечислил наш комитет от продажи квартир на рынке. Всего удалось расселить 101 аварийный дом, жилье получили 1202 семьи.
