Прокуратура решила вмешаться в долгосрочные и где-то странноватые договорные отношения мэрии Новосибирска и семьи Ракшиных по земельному участку возле гостиницы «Центральная». Ранее Сибкрай.ru обратил внимание на некоторые несостыковки в деле о консолидации земельного участка, необходимого для реконструкции гостиницы на улице Ленина – единый недвижимый комплекс был преобразован на несколько месяцев раньше, чем куплен участок. Прокурорская проверка показала, что все действия ООО «Центральная-Альфа» были направлены исключительно на приобретение земельного участка без проведения публичных процедур, то есть в обход закона.
Прокуратура Новосибирской области направила в суд исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, который ранее семье Ракшиных удалось консолидировать под высотку. Это следует из официального ответа первого заместителя прокурора области Сергея Коростылева на обращение депутата Законодательного собрания региона Константина Антонова (есть в распоряжении Сибкрай.ru).
Сомнительная история вокруг земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26 началась больше десяти лет назад. В феврале 2011 года между мэрией Новосибирска и ООО «Центральная-Альфа» был заключен договор аренды земельного участка площадью 1 962 квадратных метра – под реконструкцию здания гостиницы «Центральная» с расширением объема под гостиничный комплекс с подземной автостоянкой временного хранения. Спустя 12 лет семье Ракшиных удалось консолидировать этот участок. Для этого единый недвижимый комплекс был преобразован на несколько месяцев раньше, чем куплен земельный участок. При этом в период законного владения ООО «Центральная-Альфа» на праве аренды земельным участком даже не приступила к его освоению и реконструкции здания гостиницы.
А теперь проследим последовательность действий ООО «Центральная-Альфа» и мэрии Новосибирска на пути к так называемой консолидации участка в центре города, которая, как указывают теперь в прокуратуре, была не совсем законной.
Итак, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:17 площадью 1 962 квадратных метра был заключен ООО «Центральная-Альфа» и мэрией Новосибирска 11 февраля 2011 года со сроком действия до 18 февраля 2014 года – для реконструкции гостиницы. В начале мая 2012 года дополнительным соглашением были внесены изменения в договор аренды – в части изменения кадастрового номера земельного участка на 54:35:101350:26 площадью 2 350 квадратных метров. Цель данных изменений – расширение объема под гостиничный комплекс с подземной автостоянкой, пристроенным распределительным пунктом и встроенной трансформаторной подстанцией. В декабре 2013 года мэрия города выдала ООО «Центральная-Альфа» разрешение на строительство: на «Реконструкцию объекта капитального строительства под гостиничный комплекс с подземной автостоянкой, пристроенный РП и строенной ТП» – со сроком действия до 14 августа 2017 года. Срок действия разрешения не продлевался, уведомлением от 4 августа 2017 года в продлении действия разрешения отказано в связи с тем, что реконструкция не начата. Однако дополнительным соглашением от 13 марта 2014 года срок действия договора аренды участка был продлен до 14 августа 2017 года, а уведомлением от 7 августа 2017 года срок действия договора аренды земельного участка продлен уже на неопределенный срок.
Интересно, что уведомлением от 5 марта 2021 года мэрия Новосибирска отказалась от договора аренды этого земельного участка. В то же время, за весь период владения (а это более 8 лет), ООО «Центральная-Альфа» на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 54:35:101350:26 так и не приступило к освоению земельного участка и реконструкции здания гостиницы. Но уже 9 июня 2022 года мэрия города и «Центральная-Альфа» заключили договор купли-продажи участка с кадастровым номером 54:35:101350:26, площадью 2 350 квадратных метров, с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание – гостиницы. Этот договор заключен в связи с тем, что на нем расположен единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 54:35:000000:42708. Этот единый недвижимый комплекс поставлен на государственный кадастровый учет 23 марта 2022 года и образован путем объединения объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Центральная-Альфа».
В ходе прокурорской проверки установлено, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26 в его границах из состава всего единого недвижимого комплекса располагались только сети канализации. Сети водопровода, а также само здание гостиницы с рестораном, общественным туалетом, а также здание распределительного пункта в это время располагались на других земельных участках.
«Таким образом, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26, заключен между мэрией города Новосибирска и ООО "Центральная-Альфа" с нарушением требований статьи 39.20 ЗК РФ – "Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение"», – указывают в прокуратуре.
В ведомстве добавляют, что действия ООО «Центральная-Альфа» по постановке на кадастровый учет сетей водопровода и канализации, а также последующая постановка на учет единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 54:35:000000:42708 осуществлены только после отказа мэрии от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26 и обращения в суд с иском об истребовании участка из чужого незаконного владения.
«Указанное свидетельствует о том, что действия ООО "Центральная-Альфа" направлены исключительно на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26 без проведения публичных процедур, то есть в обход закона», – уверены теперь в прокуратуре Новосибирской области.
22 сентября 2023 года первый заместитель прокурора региона Сергей Коростылев подписал исковое заявление о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26 от 9 июня 2022 года.
Напомним, ранее Сибкрай.ru рассказывал о том, как семье Ракшиных удалось консолидировать участок под высотку в центре Новосибирска. Как выяснилось, для этого единый недвижимый комплекс был преобразован на несколько месяцев раньше, чем куплен земельный участок.
Само шестиэтажное здание гостиницы «Центральная» на улице Ленина в Новосибирске было построено еще в 1961 году. И к сегодняшнему дню, по мнению некоторых экспертов, 60-летнее строение устарело. Представители алтайского ритейлера «Мария-Ра» купили гостиницу в 2006 году за 400 миллионов рублей. Семья Ракшиных неоднократно заявляла о проекте ее сноса и возведении на этом месте нового отеля. Владельцы гостиницы готовы были обсуждать разные варианты. Но ни один их них до сих пор не реализован. В 2022 году владельцы «Центральной» добились регистрации объекта в федеральном Росреестре как единого недвижимого комплекса. Сделка была зафиксирована в июне 2022 года. С этого времени земля между «Центральной» и Первомайским сквером консолидирована в собственности ООО «Центральная-Альфа».
Таким образом, Ракшины без привлечения особого внимания объединили земельные участки, необходимые под строительство нового отеля. Единый недвижимый комплекс расположен на одном земельном участке, образованном на основании решения собственника путем объединения трех земельных участков. Здесь интересно то, что единый недвижимый комплекс был зарегистрирован 23 марта 2022 года на одном земельном участке, то есть до продажи мэрией земельного участка 54:35:101350:26. То есть, он не мог быть образован до 9 июня 2022 года. Согласно норм статей 23 и 39.20 ЗК РФ продажа земельных участков в порядке статьи 39.20 ЗК РФ под линейные объекты невозможна.
Отметим, что владельцы неоднократно пытались снести гостиницу «Центральная» на улице Ленина и построить на ее месте высотку, но для этого им все не хватало земли. Да и некоторые эксперты, хотя и говорили, что здание «Центральной» не имеет архитектурной ценности, но подчеркивали, что гостиница все же поддерживает имеющуюся на улице Ленина высотность, а появление на ее месте 16-этажки может перетянуть город в сторону американского даун-тауна. Многие до сих пор уверены, что на улице Ленина высотки просто неуместны.
