Для строительной отрасли Новосибирской области 2023 год был рекордным и уникальным. Но ожидать того же от года текущего не стоит – изменилась парадигма. Некоторые застройщики смогут протянуть какое-то время за счет накопленного в прошлом году «жирка», но и им расслабляться не стоит. Считать, что дальше будет так же, как в 2023 году, – бессмысленно и даже опасно.
На территории Новосибирской агломерации в 2023 году объемы продаж в новостройках выросли на 41,5 %, на вторичном рынке – на 21,3 % (к 2022 году). Об этом говорится в телеграм-канале «РОП|Рейтинги.Оценки.Прогнозы».
«Рост объема ввода жилья по региону – 34,4 %, по Новосибирску – 30,6 %. Число непроданных квартир в новостройках выросло с декабря 2022 года на 14,7 %. Годовой рост цены квадратного метра в новостройках – 12 %, против 15 % в 2022 году и 27,8 % в 2021 году», – говорится в опубликованных итогах развития рынка недвижимости Новосибирской агломерации за прошедший год.
Годовой рост цены квадратного метра на вторичном рынке в 2023 году составил 7,9 % (в 2022 году – 15 %). Арендные ставки за год показали рост в 24 %, против 12 % в 2022 году. Цены на частные дома выросли на 11 % (в 2022 году – 21 %).
Рост числа ипотечных кредитов к 2022 году составил 28,8 %, к 2021 году – 4 %. Количество ипотечных кредитов на новостройки к 2022 году подскочило на 74,3 %, к 2021 году – на 41,4 %. Навес из инвестиционных квартир составляет 17-20 тысяч штук. При этом указывается, что за прошлый год стабилизировался уровень наполняемости счетов эскроу.
Новосибирские власти уже заявили, что в ближайшие три года регион не снизит рекордные темпы строительства. По официальным данным, в 2023 году в Новосибирской области достигнут абсолютный рекорд по вводу жилья – более 2,8 миллиона квадратных метров. На реализацию мероприятий строительной программы на предстоящую трехлетку в региональном бюджете предусмотрено более 53 миллиардов рублей, из которых почти 31 миллиард предстоит освоить в 2024 году. При этом в новосибирском министерстве строительства не смогли ответить на вопрос Сибкрай.ru о количестве нереализованного жилья в построенных домах.
Независимый аналитик-практик по новостройкам Новосибирска Сергей Николаев считает, что 2023 год для строительной отрасли был достаточно хорошим, но в 2024 году застройщикам пояса придется затянуть потуже.
«2023 год был рекордным и уникальным. Мы поставили сразу несколько рекордов. Новосибирская область заняла девятое место по объему ввода среди регионов (предыдущий рекорд был поставлен в 2015 году – 7 место). Абсолютный рекорд по вводу – 3 миллиона 16 тысяч квадратных метров. По Новосибирску ввели 1 миллион 609 тысяч квадратных метров жилья (в 2015 году – 1 миллион 738 тысяч квадратных метров). У нас абсолютный рекорд по объему продаж, начиная с 2014 года. Но 2014 год отличается тем, что тогда произошла разбалансировка валют и тенге вдруг стал в полтора раза дороже относительно рубля, после чего большое количество представителей ближнего зарубежья купили очень много жилья», – проанализировал для Сикбрай.ru ситуацию на рынке жилья Николаев.
Он добавил, что в прошлом году в Новосибирской области было еще одно очень хорошее достижение – по уменьшению числа проблемных строек.
«Новосибирская область периодически попадала даже в тройку лидеров, или антилидеров, по числу проблемных объектов. А в 2023 году мы выпали даже из пятерки, – подчеркнул он. – Однако рост объемов ввода не совсем адекватно отражает существующую картину, потому что 390 тысяч квадратов ввела компания "Дискус". Средняя задержка по компании была больше трех лет, поэтому многие из этих домов уже давно были построены, отремонтированы и даже частично заселены. И второй большой кусок в этом объеме ввода (то, что реально "Дискусс" построил в 2023 году, наверное, только треть) – 270 тысяч квадратов – "навес". И еще около 100 тысяч – сданные проблемные объекты, которые тоже уже давно все проданы, как минимум».
Он уточнил, что из сданных 3 миллионов 16 тысяч квадратных метров около 900 тысяч квадратных метров – ИЖС (индивидуальное жилье), многоквартирных – 2 миллиона 117 тысяч квадратных метров (из которых 500 тысяч было продано ранее). То есть, они на рынок не давили – их ввести ввели, а продавать не продавали, потому что они уже давно были проданы. Таким образом, в настоящее время число нераспроданных квартир в строящихся новостройках Новосибирска – 57 тысяч. Рост их числа за год составил 15 % – с 50 тысяч в декабре 2022 года до 57 тысяч в декабре 2023 года. Соответственно, этот показатель балансирует на грани максимума. До этого максимум фиксировался в декабре 2016 года – 58 500 квартир.
«Но этот максимум не сильно давил на рынок в 2023 году, потому что были максимальные продажи. Если мы перейдем к обычным продажам, снизимся до обычных среднегодовых продаж за последние восемь лет, то переизбыток на рынке будет около 40 %. Поэтому, есть опасность перенасыщения рынка. Оно уже есть, но пока не давит. Но уже в объеме продаж застройщиков выросла доля именно готовых квартир, сданных квартир – то есть, они их не успевают продавать, – отмечает аналитик. – Прошлый год был хорошим, но мы не можем проецировать то, что было в 2023 году, на 2024 год, потому что парадигма изменилась: ключевая ставка выросла, существенно выше стал ипотечный процент на вторичном рынке и подрос на первичном рынке, плюс банки пытаются взять порядка 7,5 % с застройщиков с субсидированной ипотеки, мэрия пытается ввести социальный налог. Поэтому в текущем году ситуация будет хуже, чем в 2023 году. Но в прошлом году застройщики накопили "жирок", повысив наполняемость счетов эскроу, и большая часть застройщиков может какое-то время подождать и жить за счет накопленных резервов пока идут все эти разборки. Но расслабляться не стоит. И считать, что дальше будет также, бессмысленно – 2024 год будет существенно сложнее предыдущего».
Как уже писал Сибкрай.ru, в России нераспроданными остаются более четверти построенных квартир. Но застройщики не торопятся снижать цены. Замедлившись в первом полугодии, в третьем квартале рост цен на первичном рынке ускорился, опередив рост цен на вторичном.
В Новосибирской области, согласно отчету ЕИСЖС на 30 ноября 2023 года, объем непроданной площади в строящихся домах превышает объем проданной площади: 36 % (1 278 тысяч квадратных метров) против 30 % (1 058 тысяч квадратных метров). В то же время продажи не были открыты на 33 % (1 175 тысяч квадратных метров) от объема строительства (всего жилой площади – 3 512 тысяч квадратных метров, продажи открыты – 2337 тысяч квадратных метров). Стоимость одного квадратного метра при этом составляет 114 230 рублей, объем привлеченных средств – 120 877 миллионов рублей.
По данным на 26 декабря 2023 года (согласно информации ЕИСЖС), на территории Новосибирской области было построено 3 530 квадратных метров жилья (69 734 квартиры: 34 558 – однокомнатные, 22 492 – двухкомнатные, 11 297 – трехкомнатные, 1 387 – 4+ комнатные). Основными девелоперами являются: «Расцветай», «Брусника», «Энергомонтаж», «Вира Групп», «КПД-Газстрой», «СЗ Дар», «Первый строительный фонд», «Группа Мета», «Астон», «Стрижи».
Фактический объем ввода жилья с января по ноябрь 2023 года в регионе составил 2 655 тысяч квадратных метров жилья (+ 29 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), в том числе за ноябрь – 211 тысяч квадратных метров (+ 223 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
Примерно 80 % строящегося жилья в России продается через программу льготной ипотеки. В 2024 году эксперты ожидают в Новосибирской области спад в объеме выдачи ипотек – на уровне 20 – 30 % к показателям 2023 года.
Примерно 80 % строящегося жилья в России продается через программу льготной ипотеки. В 2024 году эксперты ожидают в Новосибирской области спад в объеме выдачи ипотек – на уровне 20 – 30 % к показателям 2023 года.
