MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Недавно начальник департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Владимир Анисимов огласил последние данные по вводу жилья за семь месяцев текущего года — 454 тыс. кв. м, что на 15% меньше показателей прошлого года. Причем на долю индивидуальной застройки приходится 43% от общего объема (199 тыс. «квадратов»). Несмотря на принципиальное несовпадение этих цифр с официальным докризисным прогнозом того же департамента (который рассчитывал на неуклонный рост показателей аж до 2025 года), истолкованы они были в оптимистическом ключе. По словам чиновника, за последние два месяца на строительном рынке наблюдается повышение активности, что якобы напрямую увязано с мерами областной поддержки отрасли — с субсидиями по ипотечным ставкам и государственными гарантиями по кредитованию строительных компаний. Такой же оптимизм продемонстрировали отдельные банкиры и застройщики, отметив возросший за последнюю пару месяцев интерес к ипотеке. Риелторы тоже, хотя и с осторожностью, наблюдают небольшое оживление на рынке недвижимости. Стоит ли говорить, что указанные факты уже дали основания некоторым экспертам говорить о так называемом прохождении дна. Вроде бы пламя кризиса в жилищном строительстве успешно погашено финансовыми вливаниями. Но так ли это?
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>4<#two#>>Очень вязкое дно
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Ни для кого не секрет, что резкий подъем в жилищном строительстве происходил на волне высокого спекулятивного спроса, причем искусственно разогретого с помощью различных инструментов, в том числе через государственные вливания в ипотеку. В данной ситуации нет ничего специфического, однако такое положение вещей у нас в стране почему-то сочли единственно возможным. В этом себя успели уверить и застройщики, и чиновники, и отдельные аналитики. В том же пытались — и делают это до сих пор — уверить всю российскую общественность. Еще прошлым летом ведущие риелторские агентства через рекламу квартир уверяли сограждан в том, что покупка недвижимости является самым выгодным видом вложений, поскольку «цены на жилье никогда не падают». Данный тезис о «необратимом» росте цен на недвижимость какое-то время был даже навязчивой догмой отечественной экономической мысли. Например, эту сомнительную истину на полном серьезе внушали аспирантам строительных вузов. Тот факт, что изначально подобные откровения были не более чем грубоватым маркетинговым приемом, призванным привлечь на строительный рынок частных инвесторов, во внимание не принимался и не принимается по сию пору. Сомнительная парадигма утвердилась, устоялась и продолжает определять сам характер оценок того, что происходит в строительстве.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Неудивительно, что когда цены на недвижимость начали снижаться (по вполне объективным причинам), наши встревоженные эксперты усмотрели в этом некую досадную аномалию, будто бы губительную для отечественной экономики. Поразителен сам тон подобных высказываний: динамику цен на недвижимость описывают примерно в тех же выражениях и категориях, что и котировки акций российских компаний. Цены падают — тревога, растут — позитив. Нетрудно заметить, что ожидание активизации на строительном рынке российские руководители напрямую связывают с возобновлением роста цен на жилье. В этом нас убеждают не только недавние заявления главы Сбербанка mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Германа Грефа и некоторых столичных чиновников, но и прогнозы строительного департамента Новосибирской области, опубликованные еще полтора года назад: там, наряду с непрерывным увеличением метража, фигурирует график столь же непрерывного увеличения стоимости квадратного метра.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>В связи с этим совершенно неочевидно, из чего исходили наши чиновники, прогнозируя одновременно рост цен и рост объемов строительства. Не составляло труда понять, что совмещение указанных трендов неизбежно ведет к перепроизводству в силу закономерного снижения спроса. Финансовые возможности граждан, как мы понимаем, имеют другую шкалу измерения. Возьмем для иллюстрации данные того же строительного департамента, озвученные в мае этого года заместителем директора по жилищным программам управления капстроительством mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Сергеем Шарковым.mso-bidi-font-weight: normal<#two#>> Согласно представленным цифрам, в Новосибирской области нуждаются в улучшении жилищных условий 530 тыс. семей (60% от общего количества). Из них только 20% в состоянии сделать это собственными силами. Остальные 80% такой возможности не имеют. В отношении доходов картина выглядит так: 295 тыс. семей (54% от общего количества нуждающихся) имеют ежемесячный подушевой доход от 5 до 15 тыс. рублей. Без прямой финансовой поддержки со стороны государства приобрести жилье с такими доходами невозможно. В этом случае стоимость квадратного метра необходимо опускать до 14 тыс. рублей. Еще 144 тыс. семей (27%) имеют подушевой доход менее 5 тыс. рублей. Для них вопрос о приобретении жилья не может стоять в принципе.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Теперь в свете приведенных данных оценим динамику цен на недвижимость. Как в один голос утверждают новосибирские строители и солидарные с ними аналитики, даже цена в 35 тыс. рублей за «квадрат» уже на уровне себестоимости, ниже которой опускаться невозможно ввиду опасности разорения самого бизнеса. В таком случае насколько длительным будет эффект от оживления ипотеки? Не приведет ли это к тому, что уже случилось — очередному надуванию спекулятивного пузыря с последующим закономерным крахом?
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>4<#two#>>Упасть, чтобы подняться
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Впрочем, многие эксперты подошли к этой теме с другого, так сказать, конца. По их мнению, из-за значительного снижения темпов строительства возникнет дефицит жилых площадей, что неизбежно приведет к росту цен на недвижимость. Это очень распространенный взгляд, подкрепляемый самой разнообразной статистикой. Например, как считает директор НИИ Счетной Палаты в СФО mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Дмитрий Кукелко,mso-bidi-font-weight: normal<#two#>> объемы жилищного строительства в нашей стране были не столь уж и высоки. По его словам, вводимого жилья едва хватало на то, чтобы покрыть естественную убыль жилищного фонда в связи с износом старых домов. Если сейчас темпы строительства сократятся на прогнозируемую величину (30–60%), это приведет к тому, что спрос на жилье автоматически превысит предложение, и цены непременно пойдут вверх.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Здесь, безусловно, просматривается четкая логика. Однако вместе с тем нельзя не усмотреть другую сторону вопроса, почему-то до сих пор упускаемую из вида. Если все выглядит именно так, то подобные прогнозы звучат как смертельный приговор не только нашей строительной отрасли, но и российской экономике в целом.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>3<#two#>>Times New Roman<#two#>>mso-spacerun: yes<#two#>> Обратим внимание на то, что предыдущий, причем стремительный, рост цен на недвижимость происходил в условиях не менее сумасшедшего увеличения темпов строительства. Получается, что в нашей стране цены на недвижимость по каким-то неумолимым законам растут как в условиях расширения производства, так и в условиях его сокращения. При этом напомним, что 80% граждан, нуждающихся в жилье, не в состоянии его приобрести, даже когда цены в своем падении достигают гипотетического «дна», ниже которого строительный бизнес состояться вообще не может (якобы из-за отрицательной рентабельности).
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Если следовать указанным экспертным оценкам, то неизбежно возникает вывод: российский строительный бизнес может показывать приемлемую рентабельность только в условиях явного дефицита собственной продукции, когда можно навязывать свои условия покупателю (а не наоборот). Наращивание темпов — как показывает опыт — мгновенно приводит к перепроизводству ввиду вопиющего несоответствия выставляемых цен и финансовых возможностей основной массы населения. Причем, опустившись на «дно», стоимость жилья в нашей стране все равно остается неоправданно высокой даже по меркам развитых стран. А при соотношении заработных плат российская ситуация в чисто социальном плане выглядит вообще катастрофической. Так, в Канаде квадратный метр в типовом таунхаусе, построенном индустриальным способом (из модульных конструкций), стоит в среднем 800 долларов. Такое жилье там самое массовое и дешевое. Если брать наши индустриальные аналоги, то в Москве квадратный метр в панельной многоэтажке стоит 2,5-3,5 тыс. долларов. В Новосибирске цена квадратного метра в самой дешевой «хрущевке» — не менее 1 тыс. долларов. И это уже на дне падения! В то же время в Канаде ежемесячный доход в 1,5 тыс. долларов соответствует категории малоимущих, которым полагается государственная поддержка.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Кроме того, на Западе достаточно хорошо развит рынок арендного жилья, а малоимущие получают жилплощади на льготных условиях. В той же Канаде муниципалитеты выкупают у строителей до 10% возводимого жилья. В Европе для этих целей резервируют часть квартир в доходных домах. В России подобные меры пока только обсуждаются. Поэтому оценивать у нас баланс спроса и предложения на недвижимость по моделям, что справедливы для рыночных экономик развитых стран, в высшей степени некорректно. На Западе активными участниками строительного и жилищного рынка выступают государство и муниципалитеты, выкупающие жилье для малоимущих и предоставляющие льготные кредиты достаточно широкому кругу граждан (не говоря уже о солидных вложениях в инфраструктуру и новые технологии). Подавляющая часть населения присутствует на рынке недвижимости — либо в качестве арендаторов, либо в качестве покупателей. В нашей стране государство и муниципалитеты в роли такого участника представлены предельно скромно, а значительная часть граждан — по указанным выше причинам — вообще не выходит на этот рынок, обживая старые дома и квартиры, срок эксплуатации которых угрожающе истекает. В Новосибирске — третьем мегаполисе страны, где объем строительного рынка оценивался в 30 млрд рублей — факт выделения 1 млрд на закупку социального жилья был преподнесен властями как радостная сенсация. Хотя, учитывая уровень реальных доходов населения, эта сумма должна быть в пять–шесть раз выше.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Тем не менее сам по себе данный прецедент настраивает власть на правильную ноту: государство обязано участвовать на строительном рынке в качестве крупного заказчика, если оно всерьез намерено решать жилищную проблему. Однако и здесь, как выясняется, в дело вступают особенности нашего экономического и политического устройства, когда благовидные намерения вступают в противоречие с задачами развития.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Как в свое время справедливо заметила председатель совета директоров компании «ЛанселотСтрой» mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Инна Свечникова, в условиях кризиса именно государство, а не отдельно взятый конечный потребитель, в состоянии наиболее эффективно поддержать спрос. Насколько нам известно, между чиновниками и строителями окончательный консенсус по вопросу отпускных цен еще не установился. Главная причина, судя по всему, — ненормально высокие издержки, связанные не в последнюю очередь с «элитными» увлечениями застройщиков. Еще в феврале губернатор Новосибирской области mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Виктор Толоконский откровенно признался, что на первичном рынке очень трудно найти квартиры малого метража, которые можно было бы использовать в качестве социального жилья. Впрочем, как пояснил в частном разговоре один чиновник из обладминистрации, проблема упирается не столько в площади новых квартир, сколько в то, что большая их часть уже имеет собственников, которых власть «обогащать за счет бюджета» не намерена. Возможно, это был намек на спекулятивных инвесторов, что само по себе очень красноречиво характеризует ситуацию на этом рынке.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Но, как бы то ни было, когда государство становится здесь главным потребителем, преимущество автоматически получают те игроки, что работали в сегменте «экономкласса». У нас в число таких фаворитов автоматически вышли компании, специализирующиеся на строительстве панельных многоэтажек. Как известно, в советские годы доля таких домов доходила до 70% от общего объема. Однако в 1990-е, в связи с модой на монолитный бетон и кирпич, интерес к таким технологиям значительно упал. В Новосибирске в 2000 году доля домов из крупной панели составляла всего 5%. К настоящему времени этот показатель вырос в пять раз, и теперь некоторые аналитики — в связи с кризисной ситуацией — прочат крупнопанельному домостроению хорошие перспективы.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Например, по мнению управляющего партнера EN-US<#two#> style=<#two#>mso-ansi-language: EN-US<#two#>>DSOEN-US<#two#>> EN-US<#two#> style=<#two#>mso-ansi-language: EN-US<#two#>>ConsultingEN-US<#two#>> mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Сергея Дьячкова,mso-bidi-font-weight: normal<#two#>> на данный момент только крупнопанельное домостроение может насытить спрос в сегменте массового недорогого жилья. Более серьезных альтернатив аналитик пока не усматривает. Того же мнения, похоже, придерживаются и местные власти. Как известно, новосибирская мэрия намерена выкупать социальные квартиры у компании «Дискус плюс», причем, по словам начальника департамента строительства и архитектуры mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Владимира Боярского,mso-bidi-font-weight: normal<#two#>> по цене 28 тыс. рублей за «квадрат» (по информации на март текущего года). Мало того, данная компания выставляет на рынок большое количество квартир малого метража, которые, судя по всему, привлекают молодых ипотечных заемщиков своей относительной дешевизной.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Такая резкая переориентация спроса — от «элитного» кирпича к «совдеповской» крупной панели — вызывает далеко не однозначную реакцию. Что бы ни говорили продвинутые аналитики, возврат к «хрущевскому» стилю в архитектуре при массовом применении морально устаревшей технологии вряд ли соответствует параметрам инновационной экономики. Не секрет, что закупка социальных квартир в крупнопанельных домах решает сиюминутные экономические задачи, связанные с поддержкой предприятий старой стройиндустрии. Неудивительно, что государство очень «своевременно» выделило первые транши на восстановление аварийного и ветхого фонда — ровно год назад, когда застройщики «потеряли дольщика» (то есть лишились частных инвестиций).
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>В общих чертах такая политика во многом напоминает господдержку отечественного автопроизводителя, выдающего далеко не самый современный и качественный продукт. То же самое касается и крупнопанельного домостроения, опирающегося на старые производственные мощности. Панельная многоэтажка — точно такой же устаревший продукт, как и отечественный автомобиль, выпускаемый опекаемым «АвтоВАЗом». И похоже, что содействовать модернизации отрасли, внедрять новые, более прогрессивные технологии, вводить современные еврокоды власти пока не намерены.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Собственно, ничего уникального в такой позиции нет. Так сегодня происходит почти во всех отраслях и регионах. В Новосибирской области ситуация усугубляется недальновидной инвестиционной политикой предыдущих лет, когда огромные средства были направлены в производство строительных материалов, массово применяемых только в традиционных, устаревших технологиях. Чтобы хоть как-то оправдать эти инвестиции, властям — уже в условиях кризиса — придется сознательно держать курс на архаизацию строительства, отсекая современные альтернативы. Не так давно Владимир Анисимов достаточно красноречиво высказался на этот счет, заявив, что область намерена поддерживать только тех строителей, которые используют материалы от местных производителей. Мало того, свою роль в этом деле решили сыграть и кредитные организации области. Так, глава областного агентства ипотечного кредитования mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Алексей Струков в мае публично заявил, что его агентство не намерено выдавать кредиты под «панели из пенопласта» (имелась в виду технология быстровозводимого жилья «Экопан»). Тем самым было недвусмысленно продемонстрировано официальное отношение к строительным инновациям.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Чем обернется для строительной отрасли подобная экономическая автаркия, пока говорить рано. Как мы понимаем, поддержка местных производителей абсолютно не направлена на радикальное снижение себестоимости. И никаких системных мер в этом направлении до сих пор не предпринято. Наоборот, как следует из высказываний экспертов, надежды на оживление спроса у нас устойчиво увязывают с возобновлением роста цен на недвижимость. В общем, все как будто остается по-прежнему. Никаких инноваций, никаких прорывов. Можно прийти к выводу, что и чиновников, и застройщиков вполне устраивает то обстоятельство, что цена квадратного метра в 1 тыс. долларов находится у нас на грани нулевой рентабельности. Для региона, где подушевой доход подавляющего большинства населения балансирует на уровне 200–300 долларов в месяц, такое положение вещей ставит крест на бурном развитии жилищного строительства. В этом случае разговоры о стимулировании спроса переходят в область красивой, но бессмысленной риторики.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>mso-spacerun: yes<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>mso-spacerun: yes<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Недавно начальник департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Владимир Анисимов огласил последние данные по вводу жилья за семь месяцев текущего года — 454 тыс. кв. м, что на 15% меньше показателей прошлого года. Причем на долю индивидуальной застройки приходится 43% от общего объема (199 тыс. «квадратов»). Несмотря на принципиальное несовпадение этих цифр с официальным докризисным прогнозом того же департамента (который рассчитывал на неуклонный рост показателей аж до 2025 года), истолкованы они были в оптимистическом ключе. По словам чиновника, за последние два месяца на строительном рынке наблюдается повышение активности, что якобы напрямую увязано с мерами областной поддержки отрасли — с субсидиями по ипотечным ставкам и государственными гарантиями по кредитованию строительных компаний. Такой же оптимизм продемонстрировали отдельные банкиры и застройщики, отметив возросший за последнюю пару месяцев интерес к ипотеке. Риелторы тоже, хотя и с осторожностью, наблюдают небольшое оживление на рынке недвижимости. Стоит ли говорить, что указанные факты уже дали основания некоторым экспертам говорить о так называемом прохождении дна. Вроде бы пламя кризиса в жилищном строительстве успешно погашено финансовыми вливаниями. Но так ли это?
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>4<#two#>>Очень вязкое дно
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Ни для кого не секрет, что резкий подъем в жилищном строительстве происходил на волне высокого спекулятивного спроса, причем искусственно разогретого с помощью различных инструментов, в том числе через государственные вливания в ипотеку. В данной ситуации нет ничего специфического, однако такое положение вещей у нас в стране почему-то сочли единственно возможным. В этом себя успели уверить и застройщики, и чиновники, и отдельные аналитики. В том же пытались — и делают это до сих пор — уверить всю российскую общественность. Еще прошлым летом ведущие риелторские агентства через рекламу квартир уверяли сограждан в том, что покупка недвижимости является самым выгодным видом вложений, поскольку «цены на жилье никогда не падают». Данный тезис о «необратимом» росте цен на недвижимость какое-то время был даже навязчивой догмой отечественной экономической мысли. Например, эту сомнительную истину на полном серьезе внушали аспирантам строительных вузов. Тот факт, что изначально подобные откровения были не более чем грубоватым маркетинговым приемом, призванным привлечь на строительный рынок частных инвесторов, во внимание не принимался и не принимается по сию пору. Сомнительная парадигма утвердилась, устоялась и продолжает определять сам характер оценок того, что происходит в строительстве.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Неудивительно, что когда цены на недвижимость начали снижаться (по вполне объективным причинам), наши встревоженные эксперты усмотрели в этом некую досадную аномалию, будто бы губительную для отечественной экономики. Поразителен сам тон подобных высказываний: динамику цен на недвижимость описывают примерно в тех же выражениях и категориях, что и котировки акций российских компаний. Цены падают — тревога, растут — позитив. Нетрудно заметить, что ожидание активизации на строительном рынке российские руководители напрямую связывают с возобновлением роста цен на жилье. В этом нас убеждают не только недавние заявления главы Сбербанка mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Германа Грефа и некоторых столичных чиновников, но и прогнозы строительного департамента Новосибирской области, опубликованные еще полтора года назад: там, наряду с непрерывным увеличением метража, фигурирует график столь же непрерывного увеличения стоимости квадратного метра.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>В связи с этим совершенно неочевидно, из чего исходили наши чиновники, прогнозируя одновременно рост цен и рост объемов строительства. Не составляло труда понять, что совмещение указанных трендов неизбежно ведет к перепроизводству в силу закономерного снижения спроса. Финансовые возможности граждан, как мы понимаем, имеют другую шкалу измерения. Возьмем для иллюстрации данные того же строительного департамента, озвученные в мае этого года заместителем директора по жилищным программам управления капстроительством mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Сергеем Шарковым.mso-bidi-font-weight: normal<#two#>> Согласно представленным цифрам, в Новосибирской области нуждаются в улучшении жилищных условий 530 тыс. семей (60% от общего количества). Из них только 20% в состоянии сделать это собственными силами. Остальные 80% такой возможности не имеют. В отношении доходов картина выглядит так: 295 тыс. семей (54% от общего количества нуждающихся) имеют ежемесячный подушевой доход от 5 до 15 тыс. рублей. Без прямой финансовой поддержки со стороны государства приобрести жилье с такими доходами невозможно. В этом случае стоимость квадратного метра необходимо опускать до 14 тыс. рублей. Еще 144 тыс. семей (27%) имеют подушевой доход менее 5 тыс. рублей. Для них вопрос о приобретении жилья не может стоять в принципе.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Теперь в свете приведенных данных оценим динамику цен на недвижимость. Как в один голос утверждают новосибирские строители и солидарные с ними аналитики, даже цена в 35 тыс. рублей за «квадрат» уже на уровне себестоимости, ниже которой опускаться невозможно ввиду опасности разорения самого бизнеса. В таком случае насколько длительным будет эффект от оживления ипотеки? Не приведет ли это к тому, что уже случилось — очередному надуванию спекулятивного пузыря с последующим закономерным крахом?
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>4<#two#>>Упасть, чтобы подняться
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Впрочем, многие эксперты подошли к этой теме с другого, так сказать, конца. По их мнению, из-за значительного снижения темпов строительства возникнет дефицит жилых площадей, что неизбежно приведет к росту цен на недвижимость. Это очень распространенный взгляд, подкрепляемый самой разнообразной статистикой. Например, как считает директор НИИ Счетной Палаты в СФО mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Дмитрий Кукелко,mso-bidi-font-weight: normal<#two#>> объемы жилищного строительства в нашей стране были не столь уж и высоки. По его словам, вводимого жилья едва хватало на то, чтобы покрыть естественную убыль жилищного фонда в связи с износом старых домов. Если сейчас темпы строительства сократятся на прогнозируемую величину (30–60%), это приведет к тому, что спрос на жилье автоматически превысит предложение, и цены непременно пойдут вверх.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Здесь, безусловно, просматривается четкая логика. Однако вместе с тем нельзя не усмотреть другую сторону вопроса, почему-то до сих пор упускаемую из вида. Если все выглядит именно так, то подобные прогнозы звучат как смертельный приговор не только нашей строительной отрасли, но и российской экономике в целом.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>3<#two#>>Times New Roman<#two#>>mso-spacerun: yes<#two#>> Обратим внимание на то, что предыдущий, причем стремительный, рост цен на недвижимость происходил в условиях не менее сумасшедшего увеличения темпов строительства. Получается, что в нашей стране цены на недвижимость по каким-то неумолимым законам растут как в условиях расширения производства, так и в условиях его сокращения. При этом напомним, что 80% граждан, нуждающихся в жилье, не в состоянии его приобрести, даже когда цены в своем падении достигают гипотетического «дна», ниже которого строительный бизнес состояться вообще не может (якобы из-за отрицательной рентабельности).
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Если следовать указанным экспертным оценкам, то неизбежно возникает вывод: российский строительный бизнес может показывать приемлемую рентабельность только в условиях явного дефицита собственной продукции, когда можно навязывать свои условия покупателю (а не наоборот). Наращивание темпов — как показывает опыт — мгновенно приводит к перепроизводству ввиду вопиющего несоответствия выставляемых цен и финансовых возможностей основной массы населения. Причем, опустившись на «дно», стоимость жилья в нашей стране все равно остается неоправданно высокой даже по меркам развитых стран. А при соотношении заработных плат российская ситуация в чисто социальном плане выглядит вообще катастрофической. Так, в Канаде квадратный метр в типовом таунхаусе, построенном индустриальным способом (из модульных конструкций), стоит в среднем 800 долларов. Такое жилье там самое массовое и дешевое. Если брать наши индустриальные аналоги, то в Москве квадратный метр в панельной многоэтажке стоит 2,5-3,5 тыс. долларов. В Новосибирске цена квадратного метра в самой дешевой «хрущевке» — не менее 1 тыс. долларов. И это уже на дне падения! В то же время в Канаде ежемесячный доход в 1,5 тыс. долларов соответствует категории малоимущих, которым полагается государственная поддержка.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Кроме того, на Западе достаточно хорошо развит рынок арендного жилья, а малоимущие получают жилплощади на льготных условиях. В той же Канаде муниципалитеты выкупают у строителей до 10% возводимого жилья. В Европе для этих целей резервируют часть квартир в доходных домах. В России подобные меры пока только обсуждаются. Поэтому оценивать у нас баланс спроса и предложения на недвижимость по моделям, что справедливы для рыночных экономик развитых стран, в высшей степени некорректно. На Западе активными участниками строительного и жилищного рынка выступают государство и муниципалитеты, выкупающие жилье для малоимущих и предоставляющие льготные кредиты достаточно широкому кругу граждан (не говоря уже о солидных вложениях в инфраструктуру и новые технологии). Подавляющая часть населения присутствует на рынке недвижимости — либо в качестве арендаторов, либо в качестве покупателей. В нашей стране государство и муниципалитеты в роли такого участника представлены предельно скромно, а значительная часть граждан — по указанным выше причинам — вообще не выходит на этот рынок, обживая старые дома и квартиры, срок эксплуатации которых угрожающе истекает. В Новосибирске — третьем мегаполисе страны, где объем строительного рынка оценивался в 30 млрд рублей — факт выделения 1 млрд на закупку социального жилья был преподнесен властями как радостная сенсация. Хотя, учитывая уровень реальных доходов населения, эта сумма должна быть в пять–шесть раз выше.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Тем не менее сам по себе данный прецедент настраивает власть на правильную ноту: государство обязано участвовать на строительном рынке в качестве крупного заказчика, если оно всерьез намерено решать жилищную проблему. Однако и здесь, как выясняется, в дело вступают особенности нашего экономического и политического устройства, когда благовидные намерения вступают в противоречие с задачами развития.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Как в свое время справедливо заметила председатель совета директоров компании «ЛанселотСтрой» mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Инна Свечникова, в условиях кризиса именно государство, а не отдельно взятый конечный потребитель, в состоянии наиболее эффективно поддержать спрос. Насколько нам известно, между чиновниками и строителями окончательный консенсус по вопросу отпускных цен еще не установился. Главная причина, судя по всему, — ненормально высокие издержки, связанные не в последнюю очередь с «элитными» увлечениями застройщиков. Еще в феврале губернатор Новосибирской области mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Виктор Толоконский откровенно признался, что на первичном рынке очень трудно найти квартиры малого метража, которые можно было бы использовать в качестве социального жилья. Впрочем, как пояснил в частном разговоре один чиновник из обладминистрации, проблема упирается не столько в площади новых квартир, сколько в то, что большая их часть уже имеет собственников, которых власть «обогащать за счет бюджета» не намерена. Возможно, это был намек на спекулятивных инвесторов, что само по себе очень красноречиво характеризует ситуацию на этом рынке.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Но, как бы то ни было, когда государство становится здесь главным потребителем, преимущество автоматически получают те игроки, что работали в сегменте «экономкласса». У нас в число таких фаворитов автоматически вышли компании, специализирующиеся на строительстве панельных многоэтажек. Как известно, в советские годы доля таких домов доходила до 70% от общего объема. Однако в 1990-е, в связи с модой на монолитный бетон и кирпич, интерес к таким технологиям значительно упал. В Новосибирске в 2000 году доля домов из крупной панели составляла всего 5%. К настоящему времени этот показатель вырос в пять раз, и теперь некоторые аналитики — в связи с кризисной ситуацией — прочат крупнопанельному домостроению хорошие перспективы.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Например, по мнению управляющего партнера EN-US<#two#> style=<#two#>mso-ansi-language: EN-US<#two#>>DSOEN-US<#two#>> EN-US<#two#> style=<#two#>mso-ansi-language: EN-US<#two#>>ConsultingEN-US<#two#>> mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Сергея Дьячкова,mso-bidi-font-weight: normal<#two#>> на данный момент только крупнопанельное домостроение может насытить спрос в сегменте массового недорогого жилья. Более серьезных альтернатив аналитик пока не усматривает. Того же мнения, похоже, придерживаются и местные власти. Как известно, новосибирская мэрия намерена выкупать социальные квартиры у компании «Дискус плюс», причем, по словам начальника департамента строительства и архитектуры mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Владимира Боярского,mso-bidi-font-weight: normal<#two#>> по цене 28 тыс. рублей за «квадрат» (по информации на март текущего года). Мало того, данная компания выставляет на рынок большое количество квартир малого метража, которые, судя по всему, привлекают молодых ипотечных заемщиков своей относительной дешевизной.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Такая резкая переориентация спроса — от «элитного» кирпича к «совдеповской» крупной панели — вызывает далеко не однозначную реакцию. Что бы ни говорили продвинутые аналитики, возврат к «хрущевскому» стилю в архитектуре при массовом применении морально устаревшей технологии вряд ли соответствует параметрам инновационной экономики. Не секрет, что закупка социальных квартир в крупнопанельных домах решает сиюминутные экономические задачи, связанные с поддержкой предприятий старой стройиндустрии. Неудивительно, что государство очень «своевременно» выделило первые транши на восстановление аварийного и ветхого фонда — ровно год назад, когда застройщики «потеряли дольщика» (то есть лишились частных инвестиций).
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>В общих чертах такая политика во многом напоминает господдержку отечественного автопроизводителя, выдающего далеко не самый современный и качественный продукт. То же самое касается и крупнопанельного домостроения, опирающегося на старые производственные мощности. Панельная многоэтажка — точно такой же устаревший продукт, как и отечественный автомобиль, выпускаемый опекаемым «АвтоВАЗом». И похоже, что содействовать модернизации отрасли, внедрять новые, более прогрессивные технологии, вводить современные еврокоды власти пока не намерены.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Собственно, ничего уникального в такой позиции нет. Так сегодня происходит почти во всех отраслях и регионах. В Новосибирской области ситуация усугубляется недальновидной инвестиционной политикой предыдущих лет, когда огромные средства были направлены в производство строительных материалов, массово применяемых только в традиционных, устаревших технологиях. Чтобы хоть как-то оправдать эти инвестиции, властям — уже в условиях кризиса — придется сознательно держать курс на архаизацию строительства, отсекая современные альтернативы. Не так давно Владимир Анисимов достаточно красноречиво высказался на этот счет, заявив, что область намерена поддерживать только тех строителей, которые используют материалы от местных производителей. Мало того, свою роль в этом деле решили сыграть и кредитные организации области. Так, глава областного агентства ипотечного кредитования mso-bidi-font-weight: normal<#two#>>Алексей Струков в мае публично заявил, что его агентство не намерено выдавать кредиты под «панели из пенопласта» (имелась в виду технология быстровозводимого жилья «Экопан»). Тем самым было недвусмысленно продемонстрировано официальное отношение к строительным инновациям.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>Чем обернется для строительной отрасли подобная экономическая автаркия, пока говорить рано. Как мы понимаем, поддержка местных производителей абсолютно не направлена на радикальное снижение себестоимости. И никаких системных мер в этом направлении до сих пор не предпринято. Наоборот, как следует из высказываний экспертов, надежды на оживление спроса у нас устойчиво увязывают с возобновлением роста цен на недвижимость. В общем, все как будто остается по-прежнему. Никаких инноваций, никаких прорывов. Можно прийти к выводу, что и чиновников, и застройщиков вполне устраивает то обстоятельство, что цена квадратного метра в 1 тыс. долларов находится у нас на грани нулевой рентабельности. Для региона, где подушевой доход подавляющего большинства населения балансирует на уровне 200–300 долларов в месяц, такое положение вещей ставит крест на бурном развитии жилищного строительства. В этом случае разговоры о стимулировании спроса переходят в область красивой, но бессмысленной риторики.
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>mso-spacerun: yes<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
MsoNormal<#two#> style=<#two#>MARGIN: 0cm 0cm 0pt<#two#> align=<#two#>justify<#two#>>mso-spacerun: yes<#two#>>Times New Roman<#two#> size=<#two#>3<#two#>>
