Как и многое другое, услуги нотариусов в этом году подорожали — в каких-то регионах больше, в каких-то меньше, но без повышения тарифов нигде не обошлось.
В связи с этим предлагаю рассмотреть три случая, когда можно сэкономить на нотариальных услугах и заключить сделку без участия нотариуса.
1. Продажа недвижимости «целиком», без несовершеннолетних собственников
По общему правилу, договор купли-продажи недвижимого имущества граждане могут подписать без участия нотариуса. Это относится, в том числе, к следующим ситуациям:
- продается квартира, дом, земельный участок, гараж, которые принадлежат единственному собственнику, полностью дееспособному,
- объект недвижимости принадлежит в долях нескольким собственникам (совершеннолетним), и они все вместе продают его, одновременно передавая свою долю,
- муж или жена продает жилье, являющееся совместной собственностью супругов, с согласия второго супруга,
- недвижимость продается в кредит, с заключением ипотечного договора.
Простой письменный договор ничем не уступает по своей юридической силе нотариальному.
Единственное, без чего никак не удастся обойтись, — это обращение обеих сторон договора в МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя.
Нотариальное удостоверение договора (под угрозой недействительности сделки) требуется сейчас в двух случаях:
- если продается не вся недвижимость, а только доля в ней (но при этом для покупки земельного участка сельхозназначения сделано исключение: Верховный суд РФ подтвердил, что продажу доли в участке, предоставленном в порядке приватизации сельхозугодий, можно оформить без нотариуса — определение № 304-КГ18-22555),
- или продается объект, которым владеет несовершеннолетний либо ограниченно дееспособный гражданин (ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
2. Выделение долей в жилье с материнским капиталом
Как известно, использование средств МСК для покупки дома или квартиры возлагает на владельца сертификата обязательство выделить доли в жилом помещении всем членам семьи.
При этом закон не требует нотариальную форму для соглашения о разделе недвижимости на доли.
Согласно разъяснениям Минюста (Письмо от 15.07.2020 № 12/79244-МБ) заверить этот документ у нотариуса придется только в одном случае: если он меняет режим совместной собственности супругов на долевую (в той части, в которой жилье покупалось на общие средства супругов. Например:
- если квартира куплена в браке на средства МСК (условно, за 3 млн рублей общих денег семьи и 500 тысяч рублей — МСК), и в соглашении выделяются доли мужу, жене и двум детям только пропорционально сумме МСК — т. е. по 1/24 каждому — такое соглашение не нужно удостоверять у нотариуса (т. к. остальная часть квартиры остается совместной собственностью супругов),
- а если в аналогичной ситуации выделяются доли во всей квартире (по 1/4 мужу, жене и детям), это соглашение должно быть нотариальным (т. к. квартира переходит в долевую собственность супругов и здесь есть элемент брачного договора).
3. Раздел квартиры в новостройке
Соглашение о разделе квартиры в строящемся доме между бывшими супругами не требует нотариального удостоверения.
К такому выводу пришел Верховный суд РФ, разбирая спор между Росреестром и гражданами, которые после развода подписали соглашение, что квартира принадлежит им в равных долях.
Высшая инстанция не усмотрела здесь признаков брачного договора и применила общие правила — что дополнительное соглашение должно заключаться в той же форме, что и основной договор (ВС РФ, определение № 6-КАД20-4-К2).
Как и многое другое, услуги нотариусов в этом году подорожали — в каких-то регионах больше, в каких-то меньше, но без повышения тарифов нигде не обошлось.
В связи с этим предлагаю рассмотреть три случая, когда можно сэкономить на нотариальных услугах и заключить сделку без участия нотариуса.
1. Продажа недвижимости «целиком», без несовершеннолетних собственников
По общему правилу, договор купли-продажи недвижимого имущества граждане могут подписать без участия нотариуса. Это относится, в том числе, к следующим ситуациям:
- продается квартира, дом, земельный участок, гараж, которые принадлежат единственному собственнику, полностью дееспособному,
- объект недвижимости принадлежит в долях нескольким собственникам (совершеннолетним), и они все вместе продают его, одновременно передавая свою долю,
- муж или жена продает жилье, являющееся совместной собственностью супругов, с согласия второго супруга,
- недвижимость продается в кредит, с заключением ипотечного договора.
Простой письменный договор ничем не уступает по своей юридической силе нотариальному.
Единственное, без чего никак не удастся обойтись, — это обращение обеих сторон договора в МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя.
Нотариальное удостоверение договора (под угрозой недействительности сделки) требуется сейчас в двух случаях:
- если продается не вся недвижимость, а только доля в ней (но при этом для покупки земельного участка сельхозназначения сделано исключение: Верховный суд РФ подтвердил, что продажу доли в участке, предоставленном в порядке приватизации сельхозугодий, можно оформить без нотариуса — определение № 304-КГ18-22555),
- или продается объект, которым владеет несовершеннолетний либо ограниченно дееспособный гражданин (ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
2. Выделение долей в жилье с материнским капиталом
Как известно, использование средств МСК для покупки дома или квартиры возлагает на владельца сертификата обязательство выделить доли в жилом помещении всем членам семьи.
При этом закон не требует нотариальную форму для соглашения о разделе недвижимости на доли.
Согласно разъяснениям Минюста (Письмо от 15.07.2020 № 12/79244-МБ) заверить этот документ у нотариуса придется только в одном случае: если он меняет режим совместной собственности супругов на долевую (в той части, в которой жилье покупалось на общие средства супругов. Например:
- если квартира куплена в браке на средства МСК (условно, за 3 млн рублей общих денег семьи и 500 тысяч рублей — МСК), и в соглашении выделяются доли мужу, жене и двум детям только пропорционально сумме МСК — т. е. по 1/24 каждому — такое соглашение не нужно удостоверять у нотариуса (т. к. остальная часть квартиры остается совместной собственностью супругов),
- а если в аналогичной ситуации выделяются доли во всей квартире (по 1/4 мужу, жене и детям), это соглашение должно быть нотариальным (т. к. квартира переходит в долевую собственность супругов и здесь есть элемент брачного договора).
3. Раздел квартиры в новостройке
Соглашение о разделе квартиры в строящемся доме между бывшими супругами не требует нотариального удостоверения.
К такому выводу пришел Верховный суд РФ, разбирая спор между Росреестром и гражданами, которые после развода подписали соглашение, что квартира принадлежит им в равных долях.
Высшая инстанция не усмотрела здесь признаков брачного договора и применила общие правила — что дополнительное соглашение должно заключаться в той же форме, что и основной договор (ВС РФ, определение № 6-КАД20-4-К2).
