Нераспроданными остаются более четверти построенных квартир. При этом застройщики не снижают цены. Некоторые эксперты не видят в этом ничего страшного, другие предупреждают, что в 2024 году произойдет снижение объемов ввода жилья и продаж у застройщиков.
Центральный банк России еще в августе предостерегал от возможного перенасыщения рынка жилья. В отчете регулятора «О проектном финансировании строительства жилья во втором квартале 2023 года» отмечается, что «объем запуска проектов вырос, хотя нераспроданных метров стало больше». По данным ЦБ РФ, объем новых проектов превышает объем продаж в большинстве российских регионов. Доля нераспроданного жилья росла как среди новых проектов, так и среди уже сданных новостроек.
Во втором квартале было запущено 11,4 миллиона квадратных метров новых проектов – на 19 % больше, чем годом ранее. При этом в 18 регионах, где находится 15 % строящихся домов, на это время было распродано менее 20 % жилья (что, как указывается в отчете Центробанка, объясняется ограниченной емкостью региональных рынков и/или наличием избыточного предложения). Доля нераспроданных квартир к этому времени выросла на 1,9 п.п. – до 67 % от общего объема жилья, находящегося в стадии строительства. В завершенных проектах во втором квартале 2023 года доля проданного жилья при вводе объекта в эксплуатацию снизилась с 75 % до 73 %. При этом за год снижение оказалось более существенное – на 7 п.п., что может говорить о росте навеса предложения.
«Наращивание запуска новых проектов может создавать предпосылки для формирования избыточного предложения, – говорится в документе. – С учетом нестабильного спроса на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ риски отставания от графика продаж сохраняются, особенно для «молодых» проектов (готовность до 40 %), на которые приходится около 47 % строящейся площади».
По данным на 1 ноября 2023 года, объем нераспроданного жилья в новостройках на территории России составил 71,1 миллиона квадратных метров – на 5,4 миллиона квадратных метров больше, чем год назад (следует из данных информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ».
При этом в первом полугодии 2023 года рост цен на первичном рынке отставал от роста цен на вторичном – из-за сворачивания программ «льготной ипотеки от застройщика» и увеличения объема нереализованного жилья. В Центробанке предполагают, что сохранение существенной разницы в ценах на первичном и вторичном рынках, вероятно, будет побуждать застройщиков к ограничению роста цен для стимулирования продаж.
Названный выше показатель нереализованного жилья в новостройках (71,1 млн кв. м) стал рекордным за всю историю наблюдений с января 2020 года. Предыдущий рекорд был в декабре 2022 года, когда объем нераспроданного жилья составлял 66 миллионов квадратных метров (66 % от всей стройки).
В третьем квартале 2023 года, согласно отчету Центробанка, высокие темпы вводах новых проектов на рынке сохранились.
«Застройщики еще увеличили запуск новых проектов до 11,5 миллионов квадратных метров после 11,4 миллионов квадратных метров во втором квартале 2023 года, несмотря на то, что объем нераспроданной площади оставался значительным и превысил 68 миллионов квадратных метров (+ 1 миллион квадратных метров за 3 квартал 2023 года). Это в том числе касалось проектов, где продажи уже начались – 43,5 миллионов квадратных метров (+ 0,8 миллионов квадратных метров)», – говорится в документе ЦБ РФ.
С учетом того, что проектов запускается больше, чем вводится, выросла общая площадь строящихся МКД: она увеличилась на 3,5 миллиона квадратных метров и достигла 104,6 миллиона рублей.
Застройщики форсируют запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса, пока действуют масштабные льготные госпрограммы. Однако в ближайшее время спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготных программ (в том числе повышения первоначального взноса до 20 %) и сокращения выдач наиболее рискованных ипотечных кредитов. На этом фоне вероятно формирование рисков для проектов с низкой финансовой устойчивостью.
Нераспроданными пока остаются более четверти построенных квартир. Но застройщики не снижают цены. Замедлившись в первом полугодии, в третьем квартале рост цен на первичном рынке ускорился, опередив рост цен на вторичном.
На днях в правительстве Новосибирской области заявили, что в ближайшие три года регион не снизит рекордные темпы строительства. По словам министра строительства области Алексея Колмакова, 2023 год для жилищного строительства станет рекордным – впервые за всю историю в текущем году будет достигнут абсолютный рекорд по вводу жилья (более 2,8 миллиона квадратных метров).
На оперативном совещании губернатор Андрей Травников подчеркнул, что в ближайший год также предстоят достаточно серьезные объемы строительства, в том числе и в сфере жилищного строительства. Он призвал застройщиков и Минстрой «настраиваться на напряженную работу в 2024 году».
«Сегодня строительная отрасль региона работает на пределе возможностей, но при этом бьет все возможные рекорды. Уже сегодня превышен плановый показатель ввода жилья, сдано более 2,5 миллиона квадратных метров», – докладывал ранее Колмаков.
На реализацию мероприятий строительной программы на предстоящую трехлетку предусмотрены средства в региональном бюджете – более 53 миллиардов рублей, из которых почти 31 миллиард предстоит освоить в 2024 году.
При этом в новосибирском министерстве строительства не смогли ответить на вопрос Сибкрай.ru о количестве нереализованного жилья в построенных домах.
«В полномочия министерства строительства Новосибирской области не входит ведение статистики о количестве нереализованных квартир у конкретных застройщиков. Данная информация размещается в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и является коммерческими сведениями застройщиков», – заявили в Минстрое.
Согласно отчету ЕИСЖС на 30 ноября 2023 года, объем непроданной площади в строящихся на территории Новосибирской области домах превышает объем проданной площади: 36 % (1 278 тысяч квадратных метров) против 30 % (1 058 тысяч квадратных метров). В то же время продажи не открыты на 33 % (1 175 тысяч квадратных метров) от объема строительства (всего жилой площади – 3 512 тысяч квадратных метров, продажи открыты – 2337 тысяч квадратных метров). Стоимость одного квадратного метра при этом составляет 114 230 рублей, объем привлеченных средств – 120 877 миллионов рублей.
По данным на 26 декабря (согласно информации ЕИСЖС), на территории Новосибирской области построено 3 530 квадратных метров жилья (69 734 квартиры: 34 558 – однокомнатные, 22 492 – двухкомнатные, 11 297 – трехкомнатные, 1 387 – 4+ комнатные). Основными девелоперами являются: «Расцветай», «Брусника», «Энергомонтаж», «Вира Групп», «КПД-Газстрой», «СЗ Дар», «Первый строительный фонд», «Группа Мета», «Астон», «Стрижи».
Фактический объем ввода жилья с января по ноябрь 2023 года в Новосибирской области составил 2 655 тысяч квадратных метров жилья (+ 29 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), в том числе за ноябрь – 211 тысяч квадратных метров (+ 223 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
Примерно 80 % строящегося жилья в России продается через программу льготной ипотеки. В 2024 году в Новосибирской области ожидают спад в объеме выдачи ипотек – на уровне 20 – 30 % к показателям 2023 года.
«Это приведет к снижению продаж у застройщиков», – сообщил во время заседания ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» глава Минстроя региона Алексей Колмаков. При этом прогноз ЦБ РФ на 2024 год по ключевой ставке 12,5 – 14,4 %. Кроме того, в следующем году запланировано завершение льготных программ и увеличение размера первоначального взноса на ипотеку.
Центробанк 15 декабря в очередной раз поднял ключевую ставку – до 16 %. Председатель правления Сбербанка Герман Греф надеется, что после первого квартала 2024 года ставка начнет снижаться.
По словам руководителя управления Росреестра по Новосибирской области Светланы Рягузовой, рынок недвижимости реагирует на повышение ключевой ставки ЦБ с некоторым замиранием. Она отметила, что в 2024 году на рынке ипотечного кредитования в Новосибирской области возможно небольшое снижение, но без каких-то катастрофических изменений. В 2023 году Новосибирская область заняла первое место среди регионов Сибири по числу зарегистрированных ипотечных сделок.
Рост объема нереализованных квартир можно назвать закономерным – после рекордных запусков новых проектов и высокого уровня ввода жилья.
Профессор кафедры экономической теории Новосибирского государственного университета экономики и управления Андрей Глотко считает, что активизация в области покупки новостроек будет актуальна, пока не пересмотрят действующие ставки по ипотеке.
«С учетом всех поправок Центробанка, ипотека на вторичное жилье поднялась и составляет от 19 % годовых. Что касается господдержки и новостроек, здесь ситуация осталась неизменной. То есть, все ставки были сохранены и являются действующими. Поэтому активизация в области покупки новостроек будет актуальна, пока не пересмотрят действующие ставки по ипотеке», – уверен Глотко.
А эксперт в области недвижимости компании «Этажи» Сергей Дубровский добавляет, что, в целом, рынок подвижен.
«Покупка в секторе вторичного жилья происходит при сумме ипотечного кредита до 2 миллионов рублей. Выше покупатели опасаются, так как огромный платеж, достигающий 70-80 тысяч рублей в месяц. Перенасыщенности на рынке нового жилья не будет, пока действует госпрограмма по новостройкам под 8 %, в том числе «Семейная ипотека» под 6 % годовых. Пока действуют данные программы, новостройки будут востребованы. Что касается рынка вторичного жилья, он продолжит существовать, здесь возможно ожидать падения цен на 10-15 %. При приобретении загородной недвижимости, существует «Сельская ипотека» под 3 % годовых, Россельхозбанк кредитует такие сделки на ура. Таким образом, на рынке недвижимости сейчас 20 % покупаемого жилья – это вторичка и 80% новостроек, даже с черновой отделкой», – считает Дубровский.
В то же время управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что рынок уже «насыщен».
«Рост строительства и продаж стимулировала доступная ипотека с относительно небольшим начальным взносом. Понятно, что при росте ипотечных ставок и увеличении начального взноса количество выданных ипотек (а они сейчас дают до 95 % продаж на рынке нового жилья) однозначно будет падать, – высказал Сибкрай.ru свое мнение Дьячков. – Думаю, что снижение объемов ввода жилья в 2024 году составит – и в городе, и в области, и в России в целом – более 10 %. Скорее всего, мы увидим и снижение средних цен новых квартир. Тут надо понимать, что имеющиеся проекты не подешевеют – снижаться может средняя цена рынка за счет вывода на него более дешевых проектов».
Он добавил, что с этим ничего сделать нельзя, так как рост цен стимулировался удешевлением и ростом доступности ипотеки. При снижении ее доступности обратный процесс неизбежен.
