Застройщики привыкают к измененному закону о долевом строительстве – поправки начали действовать с этого года. Главное изменение – переход к использованию эскроу-счетов. Теперь средства, полученные от продажи строящейся квартиры, начисляются не на счет строительной компании, а на спецсчет в банке. Пользоваться деньгами застройщик может только после передачи готовой квартиры покупателю. Аналитики и представители строительных компаний уверены, что такие изменения негативно повлияют на рынок и приведут к неизменному подорожанию квартир и уменьшению объемов строительства. Корреспондент портала Сибкрай.ru узнала, чего больше всего боятся новосибирские застройщики, и защитят ли нововведения дольщиков от обмана.
По данным Министерства строительства России, более 80 тысяч договоров долевого участия зарегистрировано в проблемных жилых объектах на территории страны. Незавершенное строительство зафиксировано в 69 субъектах страны. Всего – 842 проблемных объекта, 80 тысяч договоров и 30 тысяч граждан, включенных в реестр пострадавших.
В Новосибирской области в список долгостроев входит более 50 домов. В 2018 году 16 домов признали проблемными. В соответствии с приказом №560 в реестр обманутых дольщиков по региону включены 1239 человек. Новосибирск занимает первое место в Сибирском федеральном округе по количеству обманутых дольщиков.
В случае банкротства, мне вернут все деньги – это хорошо?
Принимая поправки, правительство руководствовалось несколькими задачами. Во-первых, обновленный закон о долевом строительстве должен сделать более прозрачной работу застройщиков. Во-вторых, он должен решить проблему подконтрольности денег граждан, которые направлены на жилищное строительство.
С принятием пакета поправок в федеральный закон №214, требования к девелоперам ужесточились. Теперь схема выглядит так: покупатель выбирает квартиру в строящемся жилом комплексе, а чтобы оплатить покупку, он открывает эскроу-счет в уполномоченном банке. После открытия счета, покупатель вносит на него свои деньги (или перечисляет кредитные средства, если квартира куплена через ипотеку). С этого момента покупатель забрать средства со счета не может, пока идет строительство его дома. Назад он сможет их получить только в одном случае – если застройщик не выполнит свои обязательства. Причем на эскроу-счет не начисляются проценты, в отличие от депозита. Поэтому если через три года застройщик не выполнит свои обязательства, то дольщик получит только первоначальный вклад. Но аналитики отмечают, что на эти деньги сложно будет купить такую квартиру, на которую дольщик претендовал изначально.
«Закон не сможет защитить интересы покупателей строящегося жилья в полной мере, – считает независимый аналитик рынка недвижимости в Новосибирске Сергей Николаев. – Например, люди вложили миллион на эскроу-счет. Через три года компанию признали банкротом. И что мы имеем – дольщикам вернут только миллион. А цены на квартиры с каждым годом растут – вряд ли через три года на миллион можно будет купить жилье. Или, например, человек захотел купить квартиру в ипотеку. В случае банкротства компании, ему вернут только его первоначальный вклад – проценты за ипотеку так к нему и не вернутся».
А банки справятся с новой нагрузкой?
После ввода дома в эксплуатацию и получения ключей, средства с эскроу-счетов переходят застройщику. Таким образом, банк должен выступить гарантом выполнения таких обязательств застройщика, как соблюдение заявленного срока о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости. Также он должен будет проконтролировать все расходы застройщика.
Большую роль, согласно поправкам в закон, берут на себя банки – застройщикам придется полностью кредитоваться в них. Поэтому важно сохранить баланс между кредитными организациями и застройщиками. В реестр банков, которые могут открывать эскроу-счета для долевого строительства, входят только 55 банков. При этом соответствующие продукты запустили пока единицы.
«Немаловажный вопрос – а смогут ли банки обеспечить перевод на новую систему ВСЕХ строящихся объектов? – рассуждает известный новосибирский застройщик, генеральный директор «Агентства развития жилищного строительства» Новосибирской области Вячеслав Илюхин. – По крайней мере, на данный момент, банковская система к этому не готова. Успеет ли она подготовиться за полгода и сможет ли обеспечить бесперебойную работу строительных компаний – большой вопрос».
А если дом уже строится?
По первой версии закона, на застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, новые поправки в закон не должны были распространяться, за исключением усеченного банковского сопровождения. К тем застройщикам, которые получили разрешение на строительство с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года, должны были предъявляться серьезные требования. С 1 июля 2019 уже все строительные компании должны будут полностью перейти на эскроу-счета.
«В первой версии закона предполагалось на действующие проекты не распространять обновленную редакцию 214 федерального закона, – рассказывает представитель строительной компании «Трансервис» Павел Макаренко. – Дать возможность закончить строительство, оставляя гарантией для дольщиков страхование объектов. Но уже с сентября начались сокращения страховых компаний, а в декабре лишили аккредитации и самую крупную страховую компанию «Респект». В последней версии вне зависимости, когда получил застройщик разрешение на строительство, до июля 2018 года или после, все должны работать по новым правилам. То есть с 1 июля 2019 года проектное финансирование обязательно должно будет присутствовать или за счет самого застройщика, или банка».
Здесь возникают проблемы для застройщиков, которые поторопились получить соглашения на строительство до 1 июля 2018 года. Многие были уверены, что поправки в закон их не коснутся, если они успеют вовремя получить разрешение. Но с итоговыми изменениями застройщики оказались в непростой ситуации. На работу со счетами эскроу должны будут перейти не только те застройщики, которые начинают строительство новых объектов, но и те, которые уже начали строительство жилых домов.
«Прямое привлечение средств граждан сохранится только в отношении домов, находящихся в высокой степени готовности (предполагается, что не менее 70%), – поясняет Вячеслав Илюхин. – Одновременно с этим будет запрещено привлечение не только средств дольщиков, но и любых других инвестиций. Этот переход не может пройти безболезненно. Никто до сих пор не понимает, как это произойдет. Вполне вероятно, что часть строек будут просто-напросто остановлены. На мой взгляд, именно эта поправка может привести к появлению новых обманутых дольщиков».
Теперь и квартиры подорожают?
Квартиры в Новосибирской области уже дорожают, даже независимо от нововведений. По информации аналитической системы «ДЕКАРТ.онлайн», где отражаются данные сплошного мониторинга всех предложений застройщиков, средневзвешенная цена квадратного метра в строящемся жилье в Новосибирске в декабре 2018 года составила более 63 тысяч рублей. При том, что год назад цена «квадрата» была почти на пять тысяч рублей ниже. Таким образом, за двенадцать месяцев прибавка составила 8,9%. Если взять данные по продажам ведущих застройщиков, то показатели роста иногда зашкаливают за 15% и 20% годовых.
По окончательным данным Росстата, инфляция в 2018 году составила 4,3%. То есть, по сравнению с этими данными, цена квадратного метра за строящееся жилье выросла более, чем в два раза.
В новых условиях из-за увеличения нагрузки финансирования в виде банковских кредитов однозначно увеличатся цены на квартиры. К тому же организация, которая претендует на банковское финансирование, должна соответствовать всем критериям, установленным банком. По мнению представителей строительных компаний, не все застройщики смогут пройти через сито банковских проверок. Компании, не получившие проектное финансирование, уйдут с рынка. Вследствие чего предложение будет уменьшаться, а значит, снова расти цена.
«В связи с новыми поправками, квартиры, безусловно будут снова дорожать, – комментирует Павел Макаренко. – Застройщику сложно будет сохранить прежнюю стоимость, ведь он сам берет кредит под проценты. А в убыток никто работать не будет. Кроме роста цен, закон может привести к вытеснению мелких игроков с рынка, кто-то будет объединяться. Это уменьшит предложение, а, значит, увеличит цены на квартиры».
«Если заметили, с нового года цена за метр квадратный уже подросла. Порядка 9-10 % составит приведенный банковский процент по кредиту, плюс увеличение НДС на 2%. Также ограничение финансовых средств на содержание структуры застройщика, маркетинга и продаж (всего 10%), вынудит застройщика вкладывать свои деньги и увеличивать сумму прибыли и, соответственно, на компенсацию налогов уйдет еще как минимум 3-4%, – объясняет Вячеслав Илюхин. – Соответственно, стоимость жилья вырастет, как минимум, на 15%».
В связи с новыми поправками также возникает риск того, что девелоперы будут выводить на рынок проекты в средней или высокой стадии готовности для того, чтобы компенсировать затраты по проектному финансированию, продав жилье дороже. Все зависит от ставок по кредитам на строительство.
«Если говорить о строительном рынке в целом, скорее всего застройщики будут искать инвесторов для участия в строительстве текущих и новых проектов, – уверен Павел Макаренко. – Застройщики, которые не смогли или не успели накопить собственные средства, вынуждены будут обращаться к банкам для дальнейшего финансирования строительства. Однако процентные ставки, предлагаемые банками остаются достаточно высокими, а учитывая последние события, о снижении процентных ставок говорить не приходится. Безусловно, количество строительных компании будет сокращаться. Тенденция сокращения ввода квадратных метров есть, в 2018 году было введено на 125 тысяч квадратных метров меньше по сравнению за аналогичный период 2017 года. Если и дальше будет идти так же, не принимая меры по поддержке строительного рынка, возникнет дефицит».
Получается, закон введен не вовремя?
Застройщики и аналитики опасаются за непроработанность и сырость введенного закона. По их мнению, в поправках много недочетов, которые негативно могут повлиять как на дольщиков, так и на застройщиков.
«К сожалению, число банкротств и в Новосибирской области, и в целом по России в течение двух-трех лет будет только расти, – отмечает Сергей Николаев. – Новый закон послужит катализатором процесса переделки рынка новостроек. Прекращение финансирования строек, начатых по старому законодательству, за счет средств дольщиков, приведет к их полной остановке. И стройки, которые были бы завершены, пускай и с нарушением сроков, станут проблемными. Остановка такого объекта на 6-12 месяцев, однозначно приведет к банкротству застройщика. А мы знаем по какой «рыночной цене» продаются активы банкротов. У дольщиков не останется никаких шансов получить свои квартиры без дополнительных вложений. В Новосибирске очень много застройщиков с неустойчивым финансовым положением, которые строят по три-пять домов. И, по новому закону, им не пройти сито банковских проверок. В итоге мы получим в три раза больше обманутых дольщиков, чем их могло было быть. Закон «сырой», решение принято и объявлено, но самые важные вопросы почему-то все еще находятся в процессе доработки».
Предыдущие версии федерального закона №214 также не гарантировали покупателю отсутствие рисков. Единственное, что выгадывают в этом случае дольщики – возврат денежных средств, в случае банкротства строительных компаний. Конечно, меры по защите покупателей необходимы, считают аналитики. Но условия для дальнейшего развития должны быть как у застройщиков, так и у банков. А по данной схеме в выигрыше остается только банк.
Отметим, что по данным минстроя Новосибирской области за январь-февраль 2019 года объем ввода жилья в регионе составил 123,747 тысячи квадратных метров – это на 40,4% меньше, чем в этот же период 2018 года.
Деньги на счет: как закон о защите дольщиков влияет на рынок
Застройщики привыкают к измененному закону о долевом строительстве – поправки начали действовать с этого года. Главное изменение – переход к использованию эскроу-счетов. Теперь средства, полученные от продажи строящейся квартиры, начисляются не на счет строительной компании, а на спецсчет в банке. Пользоваться деньгами застройщик может только после передачи готовой квартиры покупателю. Аналитики и представители строительных компаний уверены, что такие изменения негативно повлияют на рынок и приведут к неизменному подорожанию квартир и уменьшению объемов строительства. Корреспондент портала Сибкрай.ru узнала, чего больше всего боятся новосибирские застройщики, и защитят ли нововведения дольщиков от обмана.
По данным Министерства строительства России, более 80 тысяч договоров долевого участия зарегистрировано в проблемных жилых объектах на территории страны. Незавершенное строительство зафиксировано в 69 субъектах страны. Всего – 842 проблемных объекта, 80 тысяч договоров и 30 тысяч граждан, включенных в реестр пострадавших.
В Новосибирской области в список долгостроев входит более 50 домов. В 2018 году 16 домов признали проблемными. В соответствии с приказом №560 в реестр обманутых дольщиков по региону включены 1239 человек. Новосибирск занимает первое место в Сибирском федеральном округе по количеству обманутых дольщиков.
В случае банкротства, мне вернут все деньги – это хорошо?
Принимая поправки, правительство руководствовалось несколькими задачами. Во-первых, обновленный закон о долевом строительстве должен сделать более прозрачной работу застройщиков. Во-вторых, он должен решить проблему подконтрольности денег граждан, которые направлены на жилищное строительство.
С принятием пакета поправок в федеральный закон №214, требования к девелоперам ужесточились. Теперь схема выглядит так: покупатель выбирает квартиру в строящемся жилом комплексе, а чтобы оплатить покупку, он открывает эскроу-счет в уполномоченном банке. После открытия счета, покупатель вносит на него свои деньги (или перечисляет кредитные средства, если квартира куплена через ипотеку). С этого момента покупатель забрать средства со счета не может, пока идет строительство его дома. Назад он сможет их получить только в одном случае – если застройщик не выполнит свои обязательства. Причем на эскроу-счет не начисляются проценты, в отличие от депозита. Поэтому если через три года застройщик не выполнит свои обязательства, то дольщик получит только первоначальный вклад. Но аналитики отмечают, что на эти деньги сложно будет купить такую квартиру, на которую дольщик претендовал изначально.
«Закон не сможет защитить интересы покупателей строящегося жилья в полной мере, – считает независимый аналитик рынка недвижимости в Новосибирске Сергей Николаев. – Например, люди вложили миллион на эскроу-счет. Через три года компанию признали банкротом. И что мы имеем – дольщикам вернут только миллион. А цены на квартиры с каждым годом растут – вряд ли через три года на миллион можно будет купить жилье. Или, например, человек захотел купить квартиру в ипотеку. В случае банкротства компании, ему вернут только его первоначальный вклад – проценты за ипотеку так к нему и не вернутся».
А банки справятся с новой нагрузкой?
После ввода дома в эксплуатацию и получения ключей, средства с эскроу-счетов переходят застройщику. Таким образом, банк должен выступить гарантом выполнения таких обязательств застройщика, как соблюдение заявленного срока о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости. Также он должен будет проконтролировать все расходы застройщика.
Большую роль, согласно поправкам в закон, берут на себя банки – застройщикам придется полностью кредитоваться в них. Поэтому важно сохранить баланс между кредитными организациями и застройщиками. В реестр банков, которые могут открывать эскроу-счета для долевого строительства, входят только 55 банков. При этом соответствующие продукты запустили пока единицы.
«Немаловажный вопрос – а смогут ли банки обеспечить перевод на новую систему ВСЕХ строящихся объектов? – рассуждает известный новосибирский застройщик, генеральный директор «Агентства развития жилищного строительства» Новосибирской области Вячеслав Илюхин. – По крайней мере, на данный момент, банковская система к этому не готова. Успеет ли она подготовиться за полгода и сможет ли обеспечить бесперебойную работу строительных компаний – большой вопрос».
А если дом уже строится?
По первой версии закона, на застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, новые поправки в закон не должны были распространяться, за исключением усеченного банковского сопровождения. К тем застройщикам, которые получили разрешение на строительство с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года, должны были предъявляться серьезные требования. С 1 июля 2019 уже все строительные компании должны будут полностью перейти на эскроу-счета.
«В первой версии закона предполагалось на действующие проекты не распространять обновленную редакцию 214 федерального закона, – рассказывает представитель строительной компании «Трансервис» Павел Макаренко. – Дать возможность закончить строительство, оставляя гарантией для дольщиков страхование объектов. Но уже с сентября начались сокращения страховых компаний, а в декабре лишили аккредитации и самую крупную страховую компанию «Респект». В последней версии вне зависимости, когда получил застройщик разрешение на строительство, до июля 2018 года или после, все должны работать по новым правилам. То есть с 1 июля 2019 года проектное финансирование обязательно должно будет присутствовать или за счет самого застройщика, или банка».
Здесь возникают проблемы для застройщиков, которые поторопились получить соглашения на строительство до 1 июля 2018 года. Многие были уверены, что поправки в закон их не коснутся, если они успеют вовремя получить разрешение. Но с итоговыми изменениями застройщики оказались в непростой ситуации. На работу со счетами эскроу должны будут перейти не только те застройщики, которые начинают строительство новых объектов, но и те, которые уже начали строительство жилых домов.
«Прямое привлечение средств граждан сохранится только в отношении домов, находящихся в высокой степени готовности (предполагается, что не менее 70%), – поясняет Вячеслав Илюхин. – Одновременно с этим будет запрещено привлечение не только средств дольщиков, но и любых других инвестиций. Этот переход не может пройти безболезненно. Никто до сих пор не понимает, как это произойдет. Вполне вероятно, что часть строек будут просто-напросто остановлены. На мой взгляд, именно эта поправка может привести к появлению новых обманутых дольщиков».
Теперь и квартиры подорожают?
Квартиры в Новосибирской области уже дорожают, даже независимо от нововведений. По информации аналитической системы «ДЕКАРТ.онлайн», где отражаются данные сплошного мониторинга всех предложений застройщиков, средневзвешенная цена квадратного метра в строящемся жилье в Новосибирске в декабре 2018 года составила более 63 тысяч рублей. При том, что год назад цена «квадрата» была почти на пять тысяч рублей ниже. Таким образом, за двенадцать месяцев прибавка составила 8,9%. Если взять данные по продажам ведущих застройщиков, то показатели роста иногда зашкаливают за 15% и 20% годовых.
По окончательным данным Росстата, инфляция в 2018 году составила 4,3%. То есть, по сравнению с этими данными, цена квадратного метра за строящееся жилье выросла более, чем в два раза.
В новых условиях из-за увеличения нагрузки финансирования в виде банковских кредитов однозначно увеличатся цены на квартиры. К тому же организация, которая претендует на банковское финансирование, должна соответствовать всем критериям, установленным банком. По мнению представителей строительных компаний, не все застройщики смогут пройти через сито банковских проверок. Компании, не получившие проектное финансирование, уйдут с рынка. Вследствие чего предложение будет уменьшаться, а значит, снова расти цена.
«В связи с новыми поправками, квартиры, безусловно будут снова дорожать, – комментирует Павел Макаренко. – Застройщику сложно будет сохранить прежнюю стоимость, ведь он сам берет кредит под проценты. А в убыток никто работать не будет. Кроме роста цен, закон может привести к вытеснению мелких игроков с рынка, кто-то будет объединяться. Это уменьшит предложение, а, значит, увеличит цены на квартиры».
«Если заметили, с нового года цена за метр квадратный уже подросла. Порядка 9-10 % составит приведенный банковский процент по кредиту, плюс увеличение НДС на 2%. Также ограничение финансовых средств на содержание структуры застройщика, маркетинга и продаж (всего 10%), вынудит застройщика вкладывать свои деньги и увеличивать сумму прибыли и, соответственно, на компенсацию налогов уйдет еще как минимум 3-4%, – объясняет Вячеслав Илюхин. – Соответственно, стоимость жилья вырастет, как минимум, на 15%».
В связи с новыми поправками также возникает риск того, что девелоперы будут выводить на рынок проекты в средней или высокой стадии готовности для того, чтобы компенсировать затраты по проектному финансированию, продав жилье дороже. Все зависит от ставок по кредитам на строительство.
«Если говорить о строительном рынке в целом, скорее всего застройщики будут искать инвесторов для участия в строительстве текущих и новых проектов, – уверен Павел Макаренко. – Застройщики, которые не смогли или не успели накопить собственные средства, вынуждены будут обращаться к банкам для дальнейшего финансирования строительства. Однако процентные ставки, предлагаемые банками остаются достаточно высокими, а учитывая последние события, о снижении процентных ставок говорить не приходится. Безусловно, количество строительных компании будет сокращаться. Тенденция сокращения ввода квадратных метров есть, в 2018 году было введено на 125 тысяч квадратных метров меньше по сравнению за аналогичный период 2017 года. Если и дальше будет идти так же, не принимая меры по поддержке строительного рынка, возникнет дефицит».
Получается, закон введен не вовремя?
Застройщики и аналитики опасаются за непроработанность и сырость введенного закона. По их мнению, в поправках много недочетов, которые негативно могут повлиять как на дольщиков, так и на застройщиков.
«К сожалению, число банкротств и в Новосибирской области, и в целом по России в течение двух-трех лет будет только расти, – отмечает Сергей Николаев. – Новый закон послужит катализатором процесса переделки рынка новостроек. Прекращение финансирования строек, начатых по старому законодательству, за счет средств дольщиков, приведет к их полной остановке. И стройки, которые были бы завершены, пускай и с нарушением сроков, станут проблемными. Остановка такого объекта на 6-12 месяцев, однозначно приведет к банкротству застройщика. А мы знаем по какой «рыночной цене» продаются активы банкротов. У дольщиков не останется никаких шансов получить свои квартиры без дополнительных вложений. В Новосибирске очень много застройщиков с неустойчивым финансовым положением, которые строят по три-пять домов. И, по новому закону, им не пройти сито банковских проверок. В итоге мы получим в три раза больше обманутых дольщиков, чем их могло было быть. Закон «сырой», решение принято и объявлено, но самые важные вопросы почему-то все еще находятся в процессе доработки».
Предыдущие версии федерального закона №214 также не гарантировали покупателю отсутствие рисков. Единственное, что выгадывают в этом случае дольщики – возврат денежных средств, в случае банкротства строительных компаний. Конечно, меры по защите покупателей необходимы, считают аналитики. Но условия для дальнейшего развития должны быть как у застройщиков, так и у банков. А по данной схеме в выигрыше остается только банк.
Отметим, что по данным минстроя Новосибирской области за январь-февраль 2019 года объем ввода жилья в регионе составил 123,747 тысячи квадратных метров – это на 40,4% меньше, чем в этот же период 2018 года.
