В столице Сибири набирает обороты черный юридический бизнес: ушлые работники «правового ножа и топора», манипулируя мнением участников долевого строительства, провоцируют массовые судебные иски, разорительные для застройщиков. Эксперты полагают, что сохранение этой тенденции в условиях резкого падения спроса на жилье и одновременного роста административных барьеров будет способствовать возникновению новых долгостроев. Как одни покупатели жилья ухитряются фактически обобрать других, почему опять не все равны перед законом, и какие еще серьезные проблемы ставит жизнь перед застройщиками – в материале Александра Русинова специально для Сибкрай.ru.
Осталось в прошлом сытное время для предпринимателей, зарабатывающих деньги на перепродаже купленных на ранних этапах строительства квартир. Еще пару-тройку лет назад доходность этого бизнеса в разы превышала доходность самых привлекательных банковских вкладов, принося инвестору в среднем до 36% годовых. Однако упавший спрос выбил экономическую основу из-под спекуляции новостройками, а дольщики-инвесторы в поисках новых схем получения дохода забрели на недобрую дорогу, ведущую в тупик.
«Сегодня мы все чаще сталкиваемся с самым настоящим организованным потребительским экстремизмом дольщиков, – рассказывает начальник юридической службы группы компаний SKY Group Галина Софиенко. – Получив квартиры, отдельные дольщики начинают придираться к мелочам, стараясь по самому малозначительному поводу взыскать с застройщиков неустойки. Например, мы задержались с вводом дома в эксплуатацию на месяц, или в квартире обнаружены неровности стен (тоже небольшие, отклонение несколько миллиметров) – на нас сразу подают в суд, и иски серьезные, на несколько сотен тысяч рублей».
«С недобросовестных застройщиков, которые собрали деньги, возвели пару этажей и скрылись, никто ничего не пытается взыскать, хотя у них задержка сроков по факту – на годы! – вступает в разговор президент группы компаний SKY Group Владимир Литвинов. – Но с ними не судятся, поскольку знают: бесполезно, денег не вернуть. А вот поймать на мелочах и «подоить» добросовестную фирму, которая делает все от нее зависящее, чтобы ввести дом вовремя – удобнее и проще. Кто везет, на том и едут!»
Галина Софиенко уверена, что сами дольщики не были бы столь активны и придирчивы, если бы им не помогали заинтересованные юристы. Именно поэтому требования дольщиков формально справедливы: юристы знают свое дело. Они четко подгоняют все претензии под нарушение требований двух основных законов – об участии граждан в долевом строительстве и о защите прав потребителей. «Но надо же понимать: все мы живые люди, а строительство – сложный, многоэтапный, материалоемкий бизнес. При всем нашем старании возможны какие-то накладки. Но если они не доставляют заметных проблем покупателю, так зачем же их раздувать, преувеличивать, делая из мухи слона? – задается вопросом Галина Софиенко и тут же дает исчерпывающий ответ. – Исключительно корысти ради. Ведь юристы работают за процент от суммы взысканных с застройщика денег».
«Иногда они ищут более легкие и, как им кажется, приемлемые пути, – подхватывает Литвинов. – Ко мне один раз приходили такие деятели, предложили: ты нам заплати «соточку» (сто тысяч рублей – прим. ред.) – и мы дело прикроем. Если же не заплатишь, доведем до суда и выиграем, а сумма иска – в два-три раза больше. Я отказался. Но визит запомнился: очень красноречиво все и понятно!».
Галина Софиенко удрученно отмечает, что суды в спорах дольщиков с застройщиком в подавляющем большинстве случаев не только игнорируют аргументы застройщика и принимают сторону дольщика, но и оставляют без изменений предъявляемые к взысканию суммы. Как правило, в аналогичных спорах по другим направлениям потребительского рынка все раздутые иски приводятся судом в разумные рамки.
«Допустим, потребитель купил некачественный чайник и, наученный и науськанный делягами-юристами, радостно несется в суд с претензиями чуть ли не на сотни тысяч рублей: там и компенсация, и какой-то фантастический моральный ущерб, – раскрывает коварство недобросовестных коллег юрист SKY Group. – Но суд, признавая правоту потребителя, в своем решении старается умерить алчность истца, привести его запросы в адекватное русло, и снижает сумму выплат в разы. В нашем же случае придрался дольщик к копеечной проблеме, а претензий предъявил тысяч на 400 – и суд в полной мере понуждает нас к этой выплате. Хотя порой придирки совсем безосновательны; некоторые дольщики вообще подписывают иски «за компанию» с соседом. Был случай: дольщик специально затягивал подписание акта передачи квартиры, чтобы потом обвинить нас в просрочке и потребовать выплату неустойки».
«Обидно, что скрупулезного соблюдения законов требуют только от застройщиков. А то, что, например, дольщики-инвесторы покупают квартиры и сдают их «в черную», не платя муниципалитету ни копейки налогов – это считается нормальным, все правозащитники молчат!» – негодует Литвинов.
«Юристы ходят по дольщикам и соблазняют их успешными исками против застройщика, – возмущается Галина Софиенко. – А дольщики, прикинув, что на дармовые деньги они не только ремонт сделают, но и мебель купят – соблазняются, даже если чувствуют, что ведут себя несправедливо, подло».
По оценке Литвинова, когда спрос был высок, застройщики могли себе позволить мириться с этими выплатами, поскольку имели финансовый запас. Теперь спрос просел. Резерва собственных средств у застройщиков практически не осталось; к тому же денежный дефицит усугубляется ужесточениями законодательства о долевом строительстве, ведущими к новым затратам для застройщиков. «Если тренд «вымогательства» со стороны дольщиков сохранится, многим застройщикам придется уходить в банкротство. При этом закончить строительство своих домов они не смогут, – предупреждает Литвинов. – Потакая жадности отдельных покупателей квартир и нечистых на руку юристов, город получит кратное увеличение числа обманутых дольщиков».
Бизнес – игра жестокая
Стоит отметить, что, по оценке Владимира Литвинова, оставшиеся без квартир дольщики далеко не всегда имеют полное право называть себя «обманутыми». «Дольщики-инвесторы», – вот на таком термине, обозначающем участников долевого строительства жилья, настаивает президент группы компания SKY Group.
«Пресловутые обманутые дольщики – зачастую вовсе не такие белые, пушистые и обиженные, какими хотят казаться, – полагает Владимир Литвинов. – Напомню: высокая прибыльность оказывалась возможной только в случаях, когда дольщик, он же частный инвестор, покупал будущие «квадратные метры» еще на стадии котлована. На такой стадии риски больше. А вдруг не достроят? Но если все пошло по плану – инвестор в шоколаде, ведь на кону солидный выигрыш. Так вот, на мой взгляд, основная масса так называемых «обманутых дольщиков» – это на самом деле инвесторы, которые рискнули, зашли на самых ранних этапах в ненадежные проекты – и проиграли. И плачут они зря, жалуясь на государство: мол, оно их бросило на съедение жадным и коварным застройщикам. Хочется встряхнуть их и сказать: ребята, очнитесь! Вы хотели поиграть в бизнес? Молодцы. Только надо помнить: бизнес – игра серьезная и порой жестокая. Кому-то достается роскошь, а кому-то выпадает убыток, это тоже допустимый исход, он в рамках деловых традиций. Вы проиграли, так имейте мужество не распускать нюни, а принять поражение и извлечь из него уроки, чтобы впредь быть прозорливее».
Доходные дома подрывают устои семьи
Наряду с описанными выше проблемами долевого строительства, современный рынок жилья накопил и множество других проблем, которые, уверен Владимир Литвинов, ни в коем случае нельзя замалчивать. В частности, президент группы компаний SKY Group весьма скептично относится к идее «доходных домов», считая ее вредной и разрушительной.
«На мой взгляд, доходные дома в их современном исполнении попросту подрывают основы русской семьи. Издавна у нас настоящим хозяином считался собственник, а отнюдь не арендатор, – напоминает Литвинов. – Когда жилье принадлежит человеку на правах собственности, он несет ответственность за него, он более рачительно, бережно, по-хозяйски к нему относится. Это как гражданский брак. Что такое гражданский брак?! Сожительство обычное, да и все. Вступил в брак – неси ответственность! Так и с квартирой, с домом. Люди, которые снимают жилье, – они временщики. Им наплевать на квартиру, на имущество, они не берегут его, мусорят. То же касается и мест общего пользования. Например, у нас на четвертом доме в ЖК «Крымский» живут люди, преимущественно снимающие жилье, не собственники. И у них самый грязный подъезд во всем жилом комплексе! За консьержа они не платят, за обслуживание жилья тоже норовят не платить, машины паркуют как попало, и так далее.
И я располагаю достоверной информацией: с аналогичной проблемой сталкивается большинство крупных добросовестных новосибирских застройщиков, которые после передачи готового жилья покупателям не бросают его, а берут на полное эксплуатационное обслуживание. Это системная беда. К тому же, повторюсь, черный рынок наемного жилья – упущенная налогооблагаемая база для муниципалитета! Куда смотрит наша мэрия? Где наши депутаты-общественники, почему они молчат об этом?!
И о том, что квартиры надо сдавать только с чистовой отделкой, все давно говорят, но на практике данное пожелание хронически не исполняется. Итог плачевный: люди берут квартиры без отделки, и берутся за нее самостоятельно, привлекая разного рода «серые» бригады, которые ведут отделку, зарабатывают приличные деньги, но для города они опять «мимо кассы», налоги-то с этого оборота никто не платит! Уже не говорю о том, что такую отделку никто, кроме самих владельцев квартир, не контролирует, со всеми вытекающими последствиями. Между прочим, в свое время на территории Новосибирской области было принято постановление о том, что жилье следует вводить в эксплуатацию только с отделкой. Оно в силе, его никто не отменял. Но сегодня мало кто о нем помнит. И это лишь малая толика наших проблем».
Александр Русинов специально для Сибкрай.ru
«Соточку заплатишь – дело прикроем»
В столице Сибири набирает обороты черный юридический бизнес: ушлые работники «правового ножа и топора», манипулируя мнением участников долевого строительства, провоцируют массовые судебные иски, разорительные для застройщиков. Эксперты полагают, что сохранение этой тенденции в условиях резкого падения спроса на жилье и одновременного роста административных барьеров будет способствовать возникновению новых долгостроев. Как одни покупатели жилья ухитряются фактически обобрать других, почему опять не все равны перед законом, и какие еще серьезные проблемы ставит жизнь перед застройщиками – в материале Александра Русинова специально для Сибкрай.ru.
Осталось в прошлом сытное время для предпринимателей, зарабатывающих деньги на перепродаже купленных на ранних этапах строительства квартир. Еще пару-тройку лет назад доходность этого бизнеса в разы превышала доходность самых привлекательных банковских вкладов, принося инвестору в среднем до 36% годовых. Однако упавший спрос выбил экономическую основу из-под спекуляции новостройками, а дольщики-инвесторы в поисках новых схем получения дохода забрели на недобрую дорогу, ведущую в тупик.
«Сегодня мы все чаще сталкиваемся с самым настоящим организованным потребительским экстремизмом дольщиков, – рассказывает начальник юридической службы группы компаний SKY Group Галина Софиенко. – Получив квартиры, отдельные дольщики начинают придираться к мелочам, стараясь по самому малозначительному поводу взыскать с застройщиков неустойки. Например, мы задержались с вводом дома в эксплуатацию на месяц, или в квартире обнаружены неровности стен (тоже небольшие, отклонение несколько миллиметров) – на нас сразу подают в суд, и иски серьезные, на несколько сотен тысяч рублей».
«С недобросовестных застройщиков, которые собрали деньги, возвели пару этажей и скрылись, никто ничего не пытается взыскать, хотя у них задержка сроков по факту – на годы! – вступает в разговор президент группы компаний SKY Group Владимир Литвинов. – Но с ними не судятся, поскольку знают: бесполезно, денег не вернуть. А вот поймать на мелочах и «подоить» добросовестную фирму, которая делает все от нее зависящее, чтобы ввести дом вовремя – удобнее и проще. Кто везет, на том и едут!»
Галина Софиенко уверена, что сами дольщики не были бы столь активны и придирчивы, если бы им не помогали заинтересованные юристы. Именно поэтому требования дольщиков формально справедливы: юристы знают свое дело. Они четко подгоняют все претензии под нарушение требований двух основных законов – об участии граждан в долевом строительстве и о защите прав потребителей. «Но надо же понимать: все мы живые люди, а строительство – сложный, многоэтапный, материалоемкий бизнес. При всем нашем старании возможны какие-то накладки. Но если они не доставляют заметных проблем покупателю, так зачем же их раздувать, преувеличивать, делая из мухи слона? – задается вопросом Галина Софиенко и тут же дает исчерпывающий ответ. – Исключительно корысти ради. Ведь юристы работают за процент от суммы взысканных с застройщика денег».
«Иногда они ищут более легкие и, как им кажется, приемлемые пути, – подхватывает Литвинов. – Ко мне один раз приходили такие деятели, предложили: ты нам заплати «соточку» (сто тысяч рублей – прим. ред.) – и мы дело прикроем. Если же не заплатишь, доведем до суда и выиграем, а сумма иска – в два-три раза больше. Я отказался. Но визит запомнился: очень красноречиво все и понятно!».
Галина Софиенко удрученно отмечает, что суды в спорах дольщиков с застройщиком в подавляющем большинстве случаев не только игнорируют аргументы застройщика и принимают сторону дольщика, но и оставляют без изменений предъявляемые к взысканию суммы. Как правило, в аналогичных спорах по другим направлениям потребительского рынка все раздутые иски приводятся судом в разумные рамки.
«Допустим, потребитель купил некачественный чайник и, наученный и науськанный делягами-юристами, радостно несется в суд с претензиями чуть ли не на сотни тысяч рублей: там и компенсация, и какой-то фантастический моральный ущерб, – раскрывает коварство недобросовестных коллег юрист SKY Group. – Но суд, признавая правоту потребителя, в своем решении старается умерить алчность истца, привести его запросы в адекватное русло, и снижает сумму выплат в разы. В нашем же случае придрался дольщик к копеечной проблеме, а претензий предъявил тысяч на 400 – и суд в полной мере понуждает нас к этой выплате. Хотя порой придирки совсем безосновательны; некоторые дольщики вообще подписывают иски «за компанию» с соседом. Был случай: дольщик специально затягивал подписание акта передачи квартиры, чтобы потом обвинить нас в просрочке и потребовать выплату неустойки».
«Обидно, что скрупулезного соблюдения законов требуют только от застройщиков. А то, что, например, дольщики-инвесторы покупают квартиры и сдают их «в черную», не платя муниципалитету ни копейки налогов – это считается нормальным, все правозащитники молчат!» – негодует Литвинов.
«Юристы ходят по дольщикам и соблазняют их успешными исками против застройщика, – возмущается Галина Софиенко. – А дольщики, прикинув, что на дармовые деньги они не только ремонт сделают, но и мебель купят – соблазняются, даже если чувствуют, что ведут себя несправедливо, подло».
По оценке Литвинова, когда спрос был высок, застройщики могли себе позволить мириться с этими выплатами, поскольку имели финансовый запас. Теперь спрос просел. Резерва собственных средств у застройщиков практически не осталось; к тому же денежный дефицит усугубляется ужесточениями законодательства о долевом строительстве, ведущими к новым затратам для застройщиков. «Если тренд «вымогательства» со стороны дольщиков сохранится, многим застройщикам придется уходить в банкротство. При этом закончить строительство своих домов они не смогут, – предупреждает Литвинов. – Потакая жадности отдельных покупателей квартир и нечистых на руку юристов, город получит кратное увеличение числа обманутых дольщиков».
Бизнес – игра жестокая
Стоит отметить, что, по оценке Владимира Литвинова, оставшиеся без квартир дольщики далеко не всегда имеют полное право называть себя «обманутыми». «Дольщики-инвесторы», – вот на таком термине, обозначающем участников долевого строительства жилья, настаивает президент группы компания SKY Group.
«Пресловутые обманутые дольщики – зачастую вовсе не такие белые, пушистые и обиженные, какими хотят казаться, – полагает Владимир Литвинов. – Напомню: высокая прибыльность оказывалась возможной только в случаях, когда дольщик, он же частный инвестор, покупал будущие «квадратные метры» еще на стадии котлована. На такой стадии риски больше. А вдруг не достроят? Но если все пошло по плану – инвестор в шоколаде, ведь на кону солидный выигрыш. Так вот, на мой взгляд, основная масса так называемых «обманутых дольщиков» – это на самом деле инвесторы, которые рискнули, зашли на самых ранних этапах в ненадежные проекты – и проиграли. И плачут они зря, жалуясь на государство: мол, оно их бросило на съедение жадным и коварным застройщикам. Хочется встряхнуть их и сказать: ребята, очнитесь! Вы хотели поиграть в бизнес? Молодцы. Только надо помнить: бизнес – игра серьезная и порой жестокая. Кому-то достается роскошь, а кому-то выпадает убыток, это тоже допустимый исход, он в рамках деловых традиций. Вы проиграли, так имейте мужество не распускать нюни, а принять поражение и извлечь из него уроки, чтобы впредь быть прозорливее».
Доходные дома подрывают устои семьи
Наряду с описанными выше проблемами долевого строительства, современный рынок жилья накопил и множество других проблем, которые, уверен Владимир Литвинов, ни в коем случае нельзя замалчивать. В частности, президент группы компаний SKY Group весьма скептично относится к идее «доходных домов», считая ее вредной и разрушительной.
«На мой взгляд, доходные дома в их современном исполнении попросту подрывают основы русской семьи. Издавна у нас настоящим хозяином считался собственник, а отнюдь не арендатор, – напоминает Литвинов. – Когда жилье принадлежит человеку на правах собственности, он несет ответственность за него, он более рачительно, бережно, по-хозяйски к нему относится. Это как гражданский брак. Что такое гражданский брак?! Сожительство обычное, да и все. Вступил в брак – неси ответственность! Так и с квартирой, с домом. Люди, которые снимают жилье, – они временщики. Им наплевать на квартиру, на имущество, они не берегут его, мусорят. То же касается и мест общего пользования. Например, у нас на четвертом доме в ЖК «Крымский» живут люди, преимущественно снимающие жилье, не собственники. И у них самый грязный подъезд во всем жилом комплексе! За консьержа они не платят, за обслуживание жилья тоже норовят не платить, машины паркуют как попало, и так далее.
И я располагаю достоверной информацией: с аналогичной проблемой сталкивается большинство крупных добросовестных новосибирских застройщиков, которые после передачи готового жилья покупателям не бросают его, а берут на полное эксплуатационное обслуживание. Это системная беда. К тому же, повторюсь, черный рынок наемного жилья – упущенная налогооблагаемая база для муниципалитета! Куда смотрит наша мэрия? Где наши депутаты-общественники, почему они молчат об этом?!
И о том, что квартиры надо сдавать только с чистовой отделкой, все давно говорят, но на практике данное пожелание хронически не исполняется. Итог плачевный: люди берут квартиры без отделки, и берутся за нее самостоятельно, привлекая разного рода «серые» бригады, которые ведут отделку, зарабатывают приличные деньги, но для города они опять «мимо кассы», налоги-то с этого оборота никто не платит! Уже не говорю о том, что такую отделку никто, кроме самих владельцев квартир, не контролирует, со всеми вытекающими последствиями. Между прочим, в свое время на территории Новосибирской области было принято постановление о том, что жилье следует вводить в эксплуатацию только с отделкой. Оно в силе, его никто не отменял. Но сегодня мало кто о нем помнит. И это лишь малая толика наших проблем».
Александр Русинов специально для Сибкрай.ru
