Новосибирский застройщик ЗАО «СКИМС» перед своим банкротством полностью оградил себя от претензий дольщиков. Людей даже пытаются лишить права собственности на землю под собственным жильем.
«Строим качественно и в минимальные сроки» – так расшифровывается название компании «СКИМС». Но все, кто заключил с ней договор о долевом строительстве, могут привести множество аргументов против каждого слова в многообещающем названии застройщика.
Начиналось все неплохо более пяти лет назад. До сих пор на официальном сайте ЗАО «СКИМС» размещена рекламная информация о домах в Октябрьском районе. «Шикарный панорамный вид», экологически чистый район, близость к метро и торговым центрам, дома из кирпича. С августа 2010 года застройщик начал привлекать средства на строительство новых секций дома на улице Сакко и Ванцетти, 31.
Многоквартирный дом строился поэтапно. Всякий раз сдача блок-секций затягивалась, хотя и не критично. Так, 14-этажная блок-секция 31/1, согласно данным самого застройщика, вместо мая 2009 года была сдана в июле, а 17-этажная секция 31/2 – вместо мая 2011 года в июле. При этом в проектной декларации блок-секции (читай подъезды) превратились в отдельные дома. О таком ноу-хау застройщика будет речь чуть ниже.
Согласно простой логике и писем управления архитектурно-строительной инспекции (№200 от 04.02.2013, №735 от 29.03.2013), дом адресу улица Сакко и Ванцетти 31, 31/1, 31/2, 31/3, 31/4 (строящийся) является единым многоквартирным домом. Это означает, что объект застройщиком не сдан в полном виде, пока не завершен последний подъезд. В проектной декларации сдача блок-секции №31/4 заявлена на четвертый квартал текущего года (в договорах – четвертый квартал 2013 года), между тем, очевидно, что застройщик в очередной раз сорвет сроки.
Чем хорошо современное жилищное строительство? Сдача домов, как правило, идет блок-секциями. Хорошо дольщикам – не нужно ждать сдачи всего дома, хорошо должно быть и застройщику – жилье не пустует, а при должном подходе еще и приносит доход. Вот только на Сакко и Ванцетти, 31 разыгрывается иной сценарий.
Дом не просто не достроен, благодаря стараниям застройщика он просто повис в воздухе. «СКИМС» – банкрот, фактически лишил жильцов права собственности на землю под этим домом.
История с домом №31, на первый взгляд, кажется очередной иллюстрацией проблем обманутых дольщиков: обещали построить качественно и быстро, а в итоге люди, как в самые худшие советские годы, видят долгострои. Дольщики с Сакко и Ванцетти, отдать им должное, никогда не молчали. По их обращениям неоднократно проводились проверки застройщика, в том числе прокурорские. Все, правда, кончилось неактивными действиями властей – возбуждением дела о банкротстве компании весной прошлого года. В июне уже 2015 года ЗАО «СКИМС» объявляют несостоятельным. Основанием для этого послужил долг по договорам долевого строительства с юрлицом – ООО «Пилар».
С момента банкротства, как поясняют дольщики, стало окончательно ясно, что они остались один на один со своими проблемами. Гендиректор «СКИМС» Сергей Карманов был, как и требует закон, отстранен от должности, за ним уходит из компании главный бухгалтер (ключевой человек для дольщиков), сменяется и руководитель компании-подрядчика. Более чем выгодное банкротство, считают дольщики. Все, кто хоть за что-то отвечал, ушли от ответственности. И теперь доказывать свои права людям стало еще труднее. И дело не только в выполнении договоров долевого участия. Помимо этого здесь проблем выше крыши, которой до сих пор нет. Главная из них – земельная.
К началу строительства под дом было отведено более десятка земельных участков, принадлежащих застройщику или на праве собственности (застройка велась на месте, где были частные дома, следовательно, их приходилось выкупать), или на правах аренды у города. Собственники квартир сейчас самостоятельно установили (из проектной документации, из распоряжений мэрии Новосибирска и иных документов) кадастровые номера части этих участков. Разбираясь в этих документах, дольщики выяснили, что блок-секции дома возведены таким образом, что каждая из них расположена непосредственно на смежных земельных участках. А единый земельный участок для эксплуатации дома, как это предписывает законодательство, не сформирован.
Справка:
В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ (редакция от 21.07.2014) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Данная норма обеспечивает реализацию права собственников квартир на получение соответствующего земельного участка в целях обслуживания указанного объекта недвижимости и свидетельствует о необходимости формирования земельных участков до ввода таких объектов в эксплуатацию. При этом закон не содержит каких-либо исключений в случаях строительства объекта этапами (очередями).
И вот тут возникают первые вопросы к ответственным людям в мэрии. Как так случилось, что разрешения на ввод части блок-секций (подъездов) дома №31 были выданы без установления размеров и границ земельного участка, фактически без его образования и постановки на государственный кадастровый учет? И как, собственно, блок-секции, запущенные ранее, стали отдельными домами?
Дольщики с Сакко и Ванцетти, повторим, люди активные. Реализуя свое право на получение в общую долевую собственность земельного участка под многоквартирным домом, часть собственников обратилась в новосибирскую мэрию с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом. Получив ответ из мэрии, люди просто развели руками. В нем говорилось, что жильцам «необходимо предоставить документ, содержащий сведения, подтверждающие, что данные дома являются или не являются единым конструктивным объектом недвижимости». Абсурд ситуации был в том, что подобного рода сведения известны как раз подразделениям мэрии.
Дольщики не отступали. Сформированное ими для управления домом ТСЖ «Дружная семья» обратилось в мэрию с запросом. Вопрос был поставлен предельно конкретно: «Один ли это дом на улице Сакко и Ванцетти, 31?». Ответ был дан тоже конкретный: «Это единый жилой дом». Этот ответ ко многому обязывает.
Минэкономразвития России, куда обращались дольщики с просьбой дать оценку ситуации, призвал мэрию к конкретным действиям. «Если это не один объект, тогда и разрешение на строительство, и разрешение на ввод в эксплуатацию выданы незаконно (без надлежащим образом, установленного в границах земельного участка), либо объект один и разрешение на ввод в эксплуатацию также незаконно. В любом случае, такая ситуация с участком под многоквартирным домом недопустима». Призыв этот был еще в 2013 году. Но реальных мер от чиновников, как и от застройщика «СКИМС», похоже, тоже придется ждать еще не один год.
Отсюда второй вопрос к ответственным людям в мэрии. Что сегодня быстро и законно можно сделать, чтобы «опустить» дом на землю?
Дело здесь не только в том, на что люди имеют право по закону и уже оплатили, – на нормальную парковку, детскую площадку, место под мусорные баки, пожарный проезд (этого во дворе нет или установлено в нарушении всех норм). Законодательство гарантирует участнику долевого строительства право на общую долевую собственность на земельный участок под домом.
Справка:
Статья 13 Федерального закона №214-ФЗ (редакция от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Собственники квартир выяснили, что из всех земельных участков, на которых фактически расположены блок-секции, только один площадью всего 114 квадратных метров обременен обязательствами залога. В ситуации, когда застройщик объявлен банкротом, это означает, что жильцы защищены только вот этими 114 квадратными метрами. Захочет, например, застройщик вообще забыть о проблемах на улице Сакко и Ванцетти, он легко может продать свои участки без всякого согласия жильцов. Ведь только 114 квадратных метров по документам находятся в залоге у собственников.
Собственно, «СКИМС» уже предпринял такую попытку. Причем, как утверждают жители, незаконно. В Едином госреестре прав на недвижимое имущество исчезли записи о другом участке, площадью 497 квадратных метров, на который ранее распространялись залоговые обязательства. При непосредственном участии бывшего гендиректора компании-застройщика, как выяснили собственники, произошла подмена объекта залога. Для этого было сфальсифицирован документ о согласии всех собственников на такую замену. Документ этот гласил, что участок в 497 квадратных метров меняется на площадку в площадь трехкомнатной квартиры – 114 квадратных метров. Сейчас собственники доказывают в суде, что согласия на такую замену не давали. И вообще узнали о ней тогда, когда столкнулись с проблемами при оформлении документов на свои квартиры.
Отсюда, вопрос уже к прокуратуре и к следственным органам: возможно ли проведение специальной проверки на предмет оценки действий «СКИМС» по замене предмета залога?
Сибкрай.ru намерен следить за разбирательствами между дольщиками и ЗАО «СКИМС», а также за участием в разрешении проблем обманутых людей представителей администрации города. Редакция также направляет запросы в следственные органы и прокуратуру.
