Александр Осьминко купил квартиру в доме по адресу Есенина, 67 (застройщик ООО «СУ-9») по договору долевого строительства. Дом был сдан на четыре года позже обещанного в документе срока и под самоотделку. Приступив к ремонту, молодой человек столкнулся с массой неприятных сюрпризов.

«Стеклопакеты с трещинами, трещины в стяжке пола, краны на полотенцесушителе оба треснутые – видимо разморозились, сам полотенцесушитель не работает, – перечисляет Александр. – По общедомовым недоделкам: двери не утеплены, на некоторых этажах вообще стекла треснутые или выбиты, отопление в подъезде не работает, и света нет, переходные балконы недоделаны, остекление балконов тоже давно обещали сделать, но воз и ныне там... На нижних этажах есть горячая вода, а на верхних непонятно почему нет. А ниже пятого этажа не работает вентиляция. Во втором подъезде непрерывно стоит запах канализации. Второй лифт, непонятно, работает или нет – вчера на руках сантехнику заносил».

При этом молодой человек подчеркивает, что особых претензий к застройщику у него нет. По сравнению с другими «счастливыми» владельцами квартир в новостройках ему еще повезло.

«Еще повезло» и жителям дома по улице Высоцкого (застройщик «Дискус Плюс»). «У нас в квартире тепло, но очень промерзают стены! – жаловалась этой зимой купившая в новостройке квартиру женщина. – Промерзает не только балконная стена, но даже и коридорная! Ходили к инженерам, сказали, что сейчас ничего не могут сделать, нужна температура на улице  минус десять, так что ждать до весны. И то с трудом верится, что что-то будут делать. Как мы поняли, у многих такая проблема! «Дискус» как всегда будет резину тянуть! Стены влажные, обои отваливаются, боимся, как бы грибок не завелся. Вот оно какое – экономичное жилье. Еще слышала, у кого-то из жильцов в квартире всего 15 градусов. Так что, нам еще повезло, что у нас тепло».

«У нас во втором подъезде на третьем этаже одна стена месяц была во льду, – поделилась жительница нового дома по улице Одоевского, 1/1 (застройщик ПСК «Сибирь») Людмила. – Как начались морозы, так стены обледенели. Мы уже успели людей нанять, оштукатурить все, начали обои клеить, а они отошли от стены, штукатурка отлетела. На следующее утро снег лежал на стене этой».

«Мы купили квартиру в новостройке на последнем этаже, – рассказала еще одна жительница Новосибирска Наталья. – Вид был шикарный, после первого этажа были рады безумно. Но потом оказалось, что вентиляция работает как-то странно – приток воздуха шел в квартиру (так и не смогли с этим ничего сделать, как ни пытались), через некоторое время у нас стал протекать потолок. Оказалось, что на техническом этаже сделали утепление неправильно и конденсат собирался как раз под утеплителем, как вода у нас не текла по стенам, все, кто снимал стяжку, удивлялись. Потом угол почему-то промерз один».

«Течет крыша, расходятся стены, в лифтовой шахте – вода, промерзание стен…» – перечисляет Федор Басалаев недостатки возведенного компанией «Стройленд» дома по адресу Кошурникова, 29/3. Он рассказал, что застройщик не только уклоняется от обязанности гарантийного обслуживания построенного здания, но уже «производит самовольный захват придомовой территории» для постройки нового. «Застройщику глубоко наплевать на закон, и он об этом всем говорит, для ухода от ответственности постоянно меняются название организации», – сетует Басалаев.

Таких историй по городу – полным-полно. Среднестатистический житель берет для покупки жилья ипотеку, обрекая свою семью на 10-20 лет долгов перед банком, порой на очень не выгодных для себя условиях. И при этом получает квартиру, в которой из углов дует, стены – как будто специально под уклон, а зимой можно и холодильника в доме не иметь – и так свежо.

Областные власти в начале мая опубликовали список тех застройщиков, которые были подвергнуты административным штрафам за нарушения в своей работе. Только за первый квартал 2013 года, как сообщало правительство региона, 56 строительных компаний получили 63 предписания (в тот же период прошлого года было 17). Правда, все возбужденные против них дела шли по статьям, не имеющим отношения к качеству возводимого жилья. В основном – по фактам «неправильного» сбора денег с дольщиков. 

В 2012 году только в Новосибирске было построено 735 жилых домов, общая площадь которых составила более 1,1 миллиона квадратных метров (на 8% больше прошлогодних показателей). Активнее всего строилось жилье в Октябрьском (18%), Ленинском (16%) и Заельцовском (14%) районах города. В начале года местные власти заявляли, что темпы возведения жилых зданий чуть ли не утроились, к июню в Новосибирске было сдано 235 тысяч квадратных метров, что превышает показатели прошлого года на 43%. Однако найти среди новостроек себе жилье по душе – и чтобы район устраивал, и транспорт ходил, и сама квартира была квартирой, а не формальным штампом о прописке, по-прежнему сложно.

«К сожалению, качество нового жилья оставляет желать лучшего, – говорит генеральный директор ООО «Строительно-экспертное предприятие» Виктор Конов. – Проблема, на мой взгляд, заключается в том, что разрушена старая система технического нормирования и регулирования, а новая в полном объеме еще не создана». 

По словам специалистов, проблемы начинают накапливаться уже на стадии проектирования нового дома. «Проектировщики копируют технические решения, применяемые в других регионах, без адаптации к нашим климатическим условиям и без дополнительных расчетов, – пояснил Виктор Конов. – Ошибки допускаются и на стадии строительства. Например, происходит замена одного теплоизоляционного материала на более дешевый, уменьшение толщины теплоизоляционного строя, что снижает себестоимость процесса».

В проектных организациях, в свою очередь, кивают на подрядчиков. «В настоящее время законодательством не предусмотрен авторский надзор за процессом строительства со стороны проектировщика, – посетовал начальник архитектурно-планировочной мастерской №5 ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» Александр Аболымов. – Мы можем даже и не знать, что делается на строительной площадке, какие строительные материалы были заменены на более дешевые аналоги, как были изменены некоторые конструктивные узлы. Стоит отметить, что в настоящее время сроки строительства объектов даются сжатые, помимо этого заказчику приходится выплачивать арендную плату за землю. И чтобы сдать объект в эксплуатацию как можно быстрее, порой допускается нарушение технологического процесса. На качество работ влияют и перебои с поставками стройматериалов. К примеру, заводы ЖБИ при возросшей потребности на их продукцию, не всегда могут справиться со своевременной поставкой изделий. Возникают простои, и потом приходится наверстывать упущенное».

В результате человек, купивший квартиру в новом доме, уже буквально через месяц-другой может столкнуться с неожиданными проблемами.

«По проекту предполагалось, что внутренние перегородки в квартире будут из кирпича, но потом застройщик пересогласовал это с проектировщиком, и в итоге все перегородки, в том числе, в туалете и ванной, сделали из гипсокартона. Как на них кафель класть, я не знаю», – разводит руками Александр с Есенина, 67.

«Очень часто человек, который отдал многолетние сбережения за квартиру, получает не то, что указано в его договоре, и идет в суд, – говорит Виктор Конов. – Суды переполнены такими делами. Обычно заседания по таким искам начинаются с честного заявления судьи, что она ничего не понимает в данном вопросе, после чего приглашаются эксперты, которых нанимает та сторона процесса, у которой больше денег. И хотя эксперт подписывает уведомление об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, получается, что собственник квартиры сам виноват, что по стенам у него в морозы проступает конденсат, чернеют и отклеиваются обои, в кранах замерзает вода, температура снижается до 12-14 градусов».

Впрочем, далеко не все участники строительного рынка настроены столь категорично. «У нас достаточно надзорных органов и в области и в городе, – считает президент НП «Строительное региональное партнерство», председатель комиссии горсовета по градостроительству Вячеслав Илюхин. – Поэтому сказать, что совсем у нас тут все плохо, наверное, было бы неправильно. Я согласен, что есть ряд моментов, которые нужно поправлять, но их и поправляют. Если СРО добросовестно выполняет свои обязанности по проверке застройщиков, никаких проблем быть не должно».

Жителям новостроек такие аргументы не кажутся достаточно убедительными. «Часть жильцов, которые были переселены из ветхого жилья в этот дом, просто вынуждены жить среди строительного мусора, – продолжает рассказывать Александр. – Они переехали сюда, когда дом уже был официально сдан, но здесь еще не было центрального отопления, не было воды. Я уже не говорю про благоустройство двора. Застройщик обещает привести здесь все в порядок и сделать детскую площадку, но на сегодняшний день еще не закончены вторая и третья очереди строительства дома, и на сколько лет это затянется, я не знаю. Боюсь, что наши дети вырастут без детской площадки».

Тем не менее, проблемы существуют, и в регионе пытаются их решать. Так, ранней весной на заседании комитета Заксобрания по строительству директор ГБУ «Государственная вневедомственная экспертиза Новосибирской области» Павел Зиновьев отрапортовал: «Если в 2011 году за нарушение градостроительных регламентов и технических норм было наложено штрафов на общую сумму около два миллиона рублей, в 2012 году уже 15,7 миллиона. За три месяца этого года мы выписали штрафов на 72,8 миллиона рублей».

Министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин издал приказ об обязательной чистовой отделке квартир в сдаваемых в эксплуатацию домах. «Всем застройщикам и лицам, осуществляющим строительство и реконструкцию объектов капитального строительства на территории Новосибирской области и города Новосибирска, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2013 года, предъявлять объекты к вводу в эксплуатацию с полной чистовой отделкой помещений и выполненным в полном объеме благоустройством прилегающей территории», – говорится в тексте документа. Исключение в приказе сделано только для многоквартирных домов, возводимых по договорам долевого строительства. Там допускается сдавать дома под самоотделку, однако также оговорен ряд требований. Например, в квартире должны быть установлены система отопления и электропроводка с приборами учета, а поверхность потолков и стен должна быть ровной и гладкой.

«В свое время был СНиП, в котором указывалось, что если по согласованию между участниками долевого строительства принимается решение о вводе объекта эксплуатации без отделки, это должно указываться в договоре. Пользуясь этим, все стали сдавать дома вплоть до того, что вот кирпич лежит, бери и сам клади. Поэтому был принят приказ, чтобы, когда вы купили квартиру, вам осталось только покрасить потолок, наклеить обои и установить сантехнику», – пояснил Павел Зиновьев.

Впрочем, эксперты строительного рынка считают, что существенного влияния на качество сдаваемого жилья новые нормативы не окажут.

«От того, что строители будут сдавать дома с отделкой, вырастут цены на квартиры и все, – считает президент НП МНОС «Сибирь» Владимир Островский. – А сделано это будет, наверняка, «под СССР» – так, что эти обои через неделю отклеятся. Такое решение может дать положительный эффект только если как в случае с квартирами для военнослужащих установить «потолок» цены на отделочные работы. Можно было бы сдавать и под самоотделку, если бы застройщики делали все по стандартам: ровные стены, выведенные «под ноль» полы и потолки. А сейчас человек въезжает в новую квартиру и вынужден выравнивать стены, устанавливать натяжные потолки. Это не только дополнительные расходы, но и уменьшение площади квартиры. Поэтому сейчас вторичное жилье дороже нового – там уже сделан хоть какой-то ремонт. Нужно, чтобы СРО разработали стандарты, рассчитанные на разный бюджет покупателя, и заставили застройщиков их неукоснительно выполнять. Это может быть vip-отделка, отделка «бизнес-класса» и отделка по минимуму. Чтобы у покупателя был выбор».

С этим мнением согласен и Александр Аболымов: «Чистовая отделка нужна далеко не всегда. Часть людей хотят сделать ремонт сразу под себя, особенно владельцы  квартир большой площади и улучшенной планировки, а другие хотят въехать в готовое жилье.Есть застройщики, которыестроят  одинаковые  жилые дома, часть из которых сдают с отделкой помещений, другую часть – под самоотделку, тем самым удовлетворяя потребности разных покупателей. Я считаю, что у людей всегда должен быть выбор: сразу заехать и жить, заплатив за квартиру несколько дороже, или самому делать ремонт, на что потребуется время и опять же определенные средства.

В любом случае, въедете вы в квартиру с поклеенными обоями и побеленным потолком или с голыми стенами, возможности заранее определить, построен ли дом с недоделками, или нарушением технологий у покупателя нет. «Пока стены не начнут промерзать, узнавать об этом бесполезно, – считает Александр Аболымов. – Никаких рейтингов строительных компаний по качеству работы не существует, есть только рейтинги по объемам вводимого жилья. Оценка качества – это субъективная категория, для этого нужно создавать специальную комиссию или какой-то экспертный совет, чтобы выносить оценочное решение коллегиально. А так каждый застройщик может сказать –  «мы самые лучшие», но это будет только его субъективное мнение».

Тем не менее неофициальные экспертные оценки новостроек существуют. Больше всего претензий к качеству жилья, возведенного ПСК «Сибирь» и ГК «Дискус» (стоимость квадратного метра колеблется от 21 до 27 тысяч за квадратный метр). А самое качественное жилье, как заявили источники, строит компания «Русь» (порядка 80 тысяч за квадратный метр). При этом, по данным «Росриэлт Недвижимость», средняя цена за квадратный метр в новостройках Новосибирска составляет 47 тысяч рублей.