Экономический кризис обострил ситуацию на рынке дорогой офисной недвижимости

Золотые годы нефтяного бума породили в некоторых умах иллюзию бесконечного процветания. На волне радужных ожиданий в Новосибирске как грибы после дождя стали вырастать дорогие объекты коммерческой недвижимости. За короткий период в городе были введены в эксплуатацию три офисных центра класса А совокупной площадью порядка 108 тыс. кв. м. На подходе — в разных стадиях готовности — значатся еще 11 подобных объектов. Это дополнительные 230 тыс. «квадратов» к тому, что уже есть. Кроме того, в портфелях фигурируют еще как минимум восемь проектов. Сейчас уже трудно сказать, чем руководствовались девелоперы, планируя такое широченное предложение дорогого сервиса. Ясно одно: даже в нормальных условиях легкомысленная переоценка спроса грозит обернуться потерей инвестиций или слишком растянутым сроком окупаемости. Кризис, безусловно, только обнажил все болевые точки. Но, к сожалению, не скорректировал сам подход к осмыслению проблемы со стороны игроков рынка. Девелоперское сообщество отреагировало на ситуацию так, будто виновата во всем только одна сторона — те, кто должны платить за услугу. Классическое правило: «клиент всегда прав» — на местном уровне подверглось радикальному пересмотру. В каком-то смысле это наш оригинальный ответ на происходящие трудности в отдельно взятом сегменте. Однако сможет ли такой подход к решению проблемы переломить вполне объективную тенденцию? Азартный бизнес Российские девелоперы изначально были ориентированы исключительно на короткие инвестиции. Проект со сроком окупаемости более восьми лет вряд ли мог вызвать у кого-либо из них серьезный интерес. Бизнес-центр класса А с этой точки зрения идеальный вариант. Ежемесячная арендная ставка более 1 тыс. рублей за 1 кв. м. В случае если солидная компания с внушительным штатом топ-менеджеров снимает от 1 до 2 тыс. «квадратов» и ежемесячно выплачивает за аренду по нескольку миллионов — доходы получаются очень хорошие и объект окупается быстро. Установка на завлечение таких солидных клиентов служила для азартных игроков отправной точкой отсчета, побуждая их к разработке столь же внушительных проектов. Любой удачный пример подобного рода служил дополнительным стимулом к реализации замысла. Но история отвела нашим устроителям территорий слишком мало времени. По словам президента холдинга «Трансервис» Александра Бойко — владельца бизнес-центра «Гринвич», от замысла до реализации проекта может уйти лет пять–семь, а иногда и больше. Так, идея построить на малопривлекательном участке недалеко от железнодорожного вокзала роскошный офисный центр класса А родилась в конце декабря 2001 года, и только спустя шесть лет началось воплощение. По нынешним меркам срок немалый. То же самое справедливо в отношении всех тех дорогих офисных зданий, что пока еще находятся как на начальной, так и на завершающейся стадии строительства: их замысел пришелся на период бурного роста, когда их будущие владельцы абсолютно не помышляли о кризисе. Как утверждает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, «на растущем рынке очень легко создавать мифологемы, когда инвестор готов в них верить, настраиваясь только на радужные перспективы». Здесь вступает в силу обычный азарт амбициозного игрока, желающего не просто повторить то, что сделали до него другие, но и превзойти их. Это вполне обычная, по-человечески объяснимая мотивация, однако она чисто эмоциональная. В азартной борьбе за конкурентные преимущества амбиции начинают довлеть над рациональностью, в результате чего игрок утрачивает верные стратегические ориентиры, перестает просчитывать риски, измеряя качество проекта объемами инвестиций и тем психологическим эффектом, который — по замыслу — должен непременно произойти ввиду исключительности архитектурного творения. Иначе говоря, каждый стремится сделать еще выше, еще больше, еще дороже. Так постепенно неожиданно для всех (в том числе и для представителей власти) возникает переизбыток слишком дорогого по затратам, но мало востребованного добра. По мнению Сергея Дьячкова, все помпезные проекты возникают именно на стадии перепроизводства, когда конкурировать уже больше нечем. Как правило, это является верным симптомом надвигающегося кризиса. Самый поучительный в этом плане пример — знаменитый американский небоскреб Эмпайр Стейт Билдинг, введенный в эксплуатацию в мае 1931 года, как раз в эпоху экономической депрессии. И в течение 19 лет — до 1950 года — это здание не приносило владельцам никакого дохода. Совсем не исключено, что и ситуация с дорогими глянцевыми башнями Новосибирска окажется совершенно типической. Гибкая ставка Законы рынка, как и любые законы вообще, можно не понимать и игнорировать, но отменить их невозможно. Если баланс спроса и предложения смещается в сторону последнего, рассчитывать на высоченную рентабельность бессмысленно, особенно в условиях кризиса. Однако непродолжительная эпоха коротких инвестиций приучила российских девелоперов и лендлордов не заглядывать далеко в будущее. В то время как на Западе владелец офисного центра, работая с привычной рентабельностью в 5–7 %, рассчитывает окупить вложения только в течение 15–20 лет, в России к таким перспективам пока что психологически не готовы. Причем не только владельцы недвижимости, но и их кредиторы. В кризисной ситуации банки совсем не хотят понижения стоимости залога, а потому крайне заинтересованы — как и их заемщики — в сохранении высоких арендных ставок. Разумеется, в условиях серьезного дефицита офисных площадей можно без особого труда проявлять непреклонность и устраивать своим клиентам нещадный отбор. Но только не в нашем случае. В настоящее время новосибирские бизнес-центры класса А заполнены не более чем на 60%. И если планам девелоперов суждено будет сбыться, через пару лет количество этих площадей должно будет удвоиться. Что касается платежеспособных клиентов, то их удвоения в обозримой перспективе явно не предвидится. Скорее даже наоборот. Уже в начале зимы наблюдался отток арендаторов из некоторых дорогих офисных зданий. Причем, по их словам, на решение не повлияли даже обещания серьезных скидок. Кроме того, ввиду вынужденного сокращения персонала выбирались не только более дешевые площади, но и не столь обширные. Так, одна известная девелоперская компания, занимавшая целый этаж в дорогом офисном здании, ужалась почти в десять раз. Учтем и такой момент. Основными потребителями в дорогом сегменте офисной недвижимости являются те, кто создает сферу услуг для бизнеса. На их долю среди клиентов бизнес-центров класса А приходится до 80%. В основном это представители кредитных организаций, рекламные агентства. Что касается создателей конкретного продукта или обычных потребительских услуг, то им дорогие офисы вообще ни к чему. Конечно, во время экономического роста мода на шикарные площади может коснуться и их, однако в условиях кризиса жизнь так или иначе принуждает к тщательной калькуляции расходов. И экономия на аренде становится делом первостепенным и оправданным. Принимая во внимание то обстоятельство, что Новосибирск — в отличие от Нью-Йорка — не может претендовать на роль мирового финансового центра, бурное увлечение глянцевыми башнями еще не предполагает массового наплыва щедрых арендаторов. Интересно, что года четыре назад подобная ситуация сложилась в Казани. В 2005 году там обнаружился явный перебор в строительстве дорогих офисных зданий. Еще не было никакого кризиса, однако переизбыток предложения вынудил арендодателей понизить ставки почти до 600 рублей. В настоящее время они держатся на уровне 800–850 рублей, что предполагает десятилетнюю окупаемость инвестиций. Для Новосибирска данный пример пока еще не стал поучительным. Здесь, наоборот, арендодателям предложили путь последовательной обороны занятых позиций. Согласятся они с такой стратегией или нет, покажет время. Однако вызов кризису, что называется, брошен. Остается выяснить, каковы здесь шансы на победу. Есть такая партия! Когда кризисные явления усугубляются, в обществе объективно возникает потребность в консолидации усилий по исправлению ситуации. Сообщество бизнесменов, конечно же, исключением не является. В таких условиях у кого-нибудь наверняка может возникнуть соблазн взять на себя роль великого интегратора, предложив бизнесу некий универсальный инструмент для управления процессом борьбы за отстаивание своих интересов. В Новосибирске интересы лендлордов предложено отстаивать с помощью специального рейтинга бизнес-центров, над созданием которого — по замыслу инициаторов — должно потрудиться некое сообщество независимых экспертов. Идея была оглашена 10 февраля на круглом столе, в котором приняли участие более 40 управляющих и владельцев офисных зданий. В роли интегратора выступила Сибирская гильдия девелоперов и управляющих недвижимостью. Основной посыл следующий. В связи с переизбытком предложения на рынке офисной недвижимости отдельные арендаторы ставят слишком жесткие условия арендодателю, требуя для себя скидок. Не договорившись о цене, клиенты съезжают с занимаемых площадей, без особых проблем подбирая для себя менее дорогое место благодаря тому, что некоторые арендодатели якобы демпингуют в условиях кризиса. По мнению инициаторов нового рейтинга, создавать привлекательность бизнес-центров за счет резкого понижения арендной ставки само по себе чревато серьезными экономическими последствиями: понижение ставок ведет к уменьшению залоговой массы, что потребует от владельцев офисных зданий изыскивать для залога дополнительные активы. Инвестиции в коммерческую недвижимость в конечном итоге утратят привлекательность для бизнеса, что впоследствии будто бы плохо скажется на инвестиционной привлекательности самого города Новосибирска. Отсюда, мол, вырастает угроза потери рабочих мест и тому подобные неприятности. Короче говоря, если оценить эту логику, то получится, что из-за недостойного поведения некоторых «несознательных» арендаторов нас ожидают проблемы макроэкономического уровня, да еще с негативными социальными последствиями. Заявленный рейтинг, таким образом, призван устранить проблему, что называется, на корню, представив клиенту целый набор аргументов в пользу того, что он — клиент — в данной ситуации «не прав». Насколько есть вероятность того, что арендаторы примут такую аргументацию и скорректируют свои запросы, мы ничего определенного сказать пока не можем. Однако попытка воздействовать на них так называемыми неценовыми методами удержания создает на рынке услуг очень любопытный прецедент, характеризующий национальные особенности нашего молодого девелоперского бизнеса. Игра в одни ворота Стремление взвалить ответственность за состояние своего дела на несговорчивых арендаторов — вполне закономерная реакция для предпринимателей, чье сознание все еще находится под впечатлением «золотой пятилетки» растущего рынка. Исходная ориентация на солидного клиента никак не уживается с мыслью, что арендатор окажется неготовым к дорогому сервису. Нагляднее всего эти настроения еще не так давно отобразил столичный девелопер Сергей Полонский, публично выразив свое кредо в скандально известной фразе: «У кого нет миллиарда, тот может идти на х..». Сегодня посылать клиента на три русских буквы становится все сложнее и сложнее, однако мириться с перспективой серьезного падения рентабельности готовы еще далеко не все. И поскольку отказываться от приятных иллюзий непросто, ничего другого не остается, кроме как выставить арендатору счет не только в материальном, но и в моральном смысле. Стоит ли удивляться, что на упоминавшемся круглом столе послышались заявления, призывающие держать арендные ставки до последнего, устроив арендаторам настоящую проверку на выживание. Эту же мысль на встрече с новосибирскими журналистами подтвердил Олег Луговой, президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости: «Сегодня, если мы уроним ставки и добьемся по этим маленьким ставкам высокого коэффициента заполнения площадей, мы действительно будем поддерживать бизнесы, которые обязаны помереть, потому что они не жизнеспособны, поскольку могут сидеть только на бесплатных площадях». На его взгляд, нельзя допустить, чтобы в течение короткого периода серьезно упала доходность, поскольку это ведет к «залоговым случаям» со всеми вышеназванными социально-экономическими последствиями — к уменьшению инвестиционной привлекательности города и сокращению рабочих мест. Создается впечатление, что суждение насчет социально-экономических последствий используется в этой системе умозаключений в качестве наиболее весомого аргумента в пользу удержания арендных ставок. Хотя осмелимся предположить, что так называемые неэффективные бизнесы в целях повышения этой самой эффективности зачастую стоят перед выбором: сокращать либо затраты на аренду, либо рабочие места (хотя иной раз приходится делать и то, и другое). Как видим, эту диалектику у нас еще недостаточно хорошо понимают. Так что борьба за эффективность — это палка о двух концах, и по кому она ударит, еще вопрос. Что касается солидных клиентов, претендующих на роскошные площади, то, как было уже сказано, их количество не увеличивается с той прогрессией, с которой количество таких площадей росло. И в обозримом будущем, если быть реалистами, экономических чудес не ожидается. В общем, приходится признать, что требования по изменению условий аренды вытекают не из упрямства арендаторов, а из объективного положения вещей. Пересматривать арендную ставку в сторону понижения все равно придется. Это диктуют законы рынка. В любом случае, как считает Сергей Дьячков, в ближайшее время рентабельность у владельцев дорогих офисных центров станет ниже учетной ставки рефинансирования ЦБ. Иначе говоря, рассчитывать на быструю окупаемость новых объектов теперь уже совершенно бессмысленно, а потому переговоры с кредиторами по поводу реструктуризации долга неизбежны. Схожего мнения придерживается и Александр Бойко. На его взгляд, готовящиеся к сдаче объекты высокого класса не сулят их владельцам серьезных доходов, необходимых для своевременного погашения существующих кредитных обязательств. Сегодня при соотношении собственного и заемного капитала в проекте 30% на 70% (классический вариант) в условиях возрастающей инфляции и девальвации рубля, только для того чтобы обслуживать тело кредита, не говоря даже о его гашении, заполняемость офисного здания должна быть не ниже 60%. В противном случае не обеспечить приемлемой доходности. Однако ситуация на рынке сложилась так, что после открытия бизнес-центра «Гринвич» (который многими признается наиболее удачным проектом в данном сегменте) все последующие объекты аналогичного уровня вряд ли достигнут таких показателей. Их владельцам и управляющим придется начинать работу уже в новых, более сложных условиях, когда необходимо будет находить общий язык при выстраивании отношений как с клиентами, так и с кредиторами. Ниша дорогих офисных площадей, можно сказать, уже занята, и это придется учитывать. Тем более что тревожные «залоговые случаи» владельцам главных в городе бизнес-центров класса А — «Кронос» и «Гринвич» — уже не грозят, поскольку их долговые обязательства в скором времени будут полностью погашены. Таким образом, хотят наши лендлорды или нет, объекты дорогой офисной недвижимости в Новосибирске уже утратили свою инвестиционную привлекательность. Это факт, и игнорировать его бессмысленно. Однако вряд ли стоит спешить с выводом, будто данное обстоятельство неизбежно скажется на инвестиционной привлекательности самого города. Здесь, мягко говоря, причину путают со следствием. Бизнес устремляется туда, где есть реальные условия для развития производства. Когда развивается производство, то закономерно развивается и сфера услуг, в том числе услуг для бизнеса. Так появляются те самые арендаторы, что нуждаются в дорогом сервисе. У нас производственную составляющую городские власти как-то упустили из виду, раздав земельные участки под строительство глянцевых башен. При желании ответственность за предрекаемые социально-экономические последствия можно возложить и на чиновников, хотя все мы понимаем, что по условиям игры все риски и издержки берет на себя предприниматель. Последний же в данном случае предпочел все претензии предъявить своим клиентам, выдвинув против них моральные обвинения насчет «выкручивания рук» и «шантажа». Конечно, если указанную моральную риторику рассматривать в комплексе с предостережениями относительно социально-экономических последствий, то звучит все это действительно впечатляюще. Однако надо полагать, что и у арендатора, скрупулезно подсчитывающего все расходы, тоже есть кровные интересы, которыми он вряд ли поступится. Поэтому поиск в таких условиях каких-то специальных способов управления спросом — лишь напрасная трата ресурсов, тем более что у владельцев и управляющих достаточно инструментов для грамотной работы с клиентами. Если такая деятельность отсутствует, то любые универсальные инструменты теряют всякий смысл. В этом случае повышать уровень собственной квалификации представляется более серьезной задачей, чем искать изъяны у покупателей услуг. Здесь все будет зависеть от профессионализма менеджеров управляющих компаний, а равно и от настроя на конструктивный диалог со стороны самих владельцев. Рейтинг, конечно, вещь полезная и действенная, но только тогда, когда речь идет о конкурентной борьбе между самими игроками данного рынка, а не тогда, когда борьба разворачивается между ними и их клиентами. Надеемся, что у Федеральной антимонопольной службы не возникнет повода повнимательнее присмотреться к заявленным инициативам. Олег Носков ("Эксперт-Сибирь")

Как показывает история, бурное увлечение грандиозными архитектурными объектами всегда было верным знамением социальных катастроф. Тому есть множество убедительных примеров. По данным археологов, знаменитый храмовый комплекс в Гизе, где красуются три великих египетских пирамиды, был отстроен перед периодом затяжного упадка. Знаменитая вавилонская стена, дворцовый комплекс Навуходоносора, сады Семирамиды, храм Ваала были возведены незадолго до персидского вторжения. Стометровый Александрийский маяк стал символом клонящейся к закату эллинской культуры. В Древнем Риме самые крупные общественные здания — храмы, термы и амфитеатры — были построены при последних императорах, в эпоху тотального морального разложения римских граждан и самой власти. Благодаря этому германским вождям не составило особого труда захватить Вечный город. В итальянских городах эпохи Возрождения также шло бурное строительство величественных соборов и дворцов знати. Вслед за этим наступил период культурного упадка. В абсолютистской Франции грандиозные дворцовые комплексы были выстроены незадолго до Великой революции. В Америке проекты знаменитых небоскребов — уникальных по тем временам сооружений — были приняты в канун Великой депрессии. В Советском Союзе аккурат перед Великой Отечественной войной началось воплощение в материале гигантского здания Дворца Советов. Война прервала эти планы. Сегодня в той же Москве реализуется не менее амбициозный проект — Международный Деловой центр «Москва-Сити». Параллельно в Санкт-Петербурге намереваются выстроить высоченное офисное здание «Газпрома». В Сочи затевается еще более грандиозная олимпийская стройка, а в администрации Нижнего Новгорода ведут разговор о строительстве города из небоскребов (так называемый «Город-Глобус»). Если брать Новосибирск, то здесь знаковыми объектами могут стать разрекламированные офисные здания «Сибирь-Плаза» и «Скай-Сити». По замыслу, они должны претендовать на звание «самых высоких» зданий в Сибири. Если указанную гигантоманию вписать в исторический контекст, то она окажется весьма красноречивым признаком разразившегося кризиса.