И все-таки строят: рынок жилья в эпоху кризиса

В январе цены на жилье продолжили падать, хотя и не так стремительно. Аналитики считают, что это не предел, и прогнозируют дальнейшее снижение. Квартиры могут потерять в цене до 25%. Строительные компании приостанавливают работы, но надеются на оживление отрасли уже к лету. Вторичный рынок Относительно декабря прошлого года цена за квадратный метр на вторичном рынке жилья в Новосибирске снизилась на 3,8% и достигла уровня 57 100 рублей за квадратный метр, рассказала порталу Сибкрай.ru Елена Ермолаева, директор исследовательского агентства RID-analytics. С ней солидарен Федор Голованов, руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость». По его оценкам, квадратный метр на вторичном рынке жилья подешевел на 3,6% - до 57 830 рублей. Более оптимистичные оценки у Александра Астахова, аналитика агентства недвижимости «Жилфонд»: он оценил падение цен на вторичном рынке жилья всего на 1,6 %. Впрочем, январское падение цен не может быть показательным для всего рынка, считает Голованов. - Январь традиционно был провальным месяцем для рынка жилой недвижимости, в это время всегда заключалось намного меньше сделок. Реальную ситуацию можно будет оценить в марте этого года, - говорит он. Федор Голованов полагает, что падение цен на вторичном рынке жилья продолжится – цены будут терять по 2-3% в месяц, а к концу года мы будет иметь минус 10-20% к уровню 2008 г. А свою очередь Александр Астахов считает, что цена на квартиры будет зависеть от курса рубля и, по предварительным его прогнозам, продажи могут упасть на 25%. (В 2008 г было продано около 20 тысяч квартир). Емкость вторичного рынка жилья в Новосибирске Астахов оценивает в 14 000-18 000 квартир. Оценки Голованова скромнее - около 12 000 квартир на вторичном и около 10 000 квартир на первичном рынке жилья. Кстати, эксперты замечают, что вторичный рынок более приспособлен к кризисным условиям, в купленную квартиру можно заезжать сразу. При восстановлении этот сегмент будет локомотивом, который потащит за собой всю строительную отрасль. Первичный рынок Строящееся жилье представлено на рынке в меньшем объеме, зато и падает в цене медленнее. По данным RID-analytics, в январе оно подешевело на 2,6%, до уровня 44 609 рублей за квадратный метр. - Оценка первичного рынка жилья в Новосибирске затруднена тем, что строительные компании в массовом порядке используют различные дисконты, выискивая средства для завершения строительства, - говорят Астахов и Голованов. По оценке Елены Ермолаевой, продажная цена может снижаться на 5-10% от заявленной (до уровня 43 329-41 048 рублей за кв. метр, основываясь на данных агентства). Голованов и Астахов оценивают дисконт строительных компаний «вплоть до себестоимости и ниже». Себестоимость же строительства в Новосибирске, по их данным, колеблется от 30 000 до 35 000 рублей за метр. - Лучше чувствуют себя объекты последней стадии готовности. Стоимость квадратного метра здесь вряд ли опустится ниже 35 000 рублей за квадрат, - говорит аналитик «Сибакадемстрой Недвижимость». Понятно, что вариант строящего жилья не вызывают большого доверия у потребителей, в первую очередь потому, что им приходится выступать в роли инвесторов, вкладываясь в проект, который еще не до конца реализован. Ждем потепления Оживление рынка ожидают весной и летом. - В первую очередь проснется вторичный рынок жилья, после к нему подтянутся строящиеся объекты на последней стадии готовности, - говорит Александр Астахов. Немало надежд возлагается на механизм поддержки ипотечной активности населения Новосибирским областным агентством ипотечного кредитования (НОАИК). - Средства от реализации на вторичном рынке жилья дадут ресурс для доведения строящихся объектов, - прогнозирует Федор Голованов. Астахов не разделяет оптимизм по поводу ипотеки, хотя тоже ожидает летнего оживления рынка. - Подавляющее большинство сделок (80-90%) у нас происходит посредствам обмена через куплю-продажу. К лету появится хороший отложенный спрос, который может реализоваться,- поясняет он. Надежда на то, что к весне дно кризиса будет пройдено и начнется неизбежный рост, имеются не только в строительном секторе. Некоторые аналитики связывают это еще с тем, что сейчас государство плотнее занимается спасением «странообразующих» секторов экономики – таких, как энергетика и финансовый сектор. По прошествии времени внимание властей может переключиться и на строительные компании. Поможет ипотека По итогам 2008 года объем выданных ипотечных кредитов в Новосибирской области снизился на 4 миллиарда - до 17 млрд рублей. Генеральный директор НОАИК Алексей Струков утверждает, что это снижение ожидаемо, и к нему были готовы. - Мы видели кризисные явление на рынке ипотеки еще в начале 2007 г., когда банки стали сокращать объем ипотечного кредитования. Нашими акционерами было принято решение о увеличении уставного капитала до 200 млн рублей, с начальных 30 млн рублей, что было сделано 28 декабря 2008 г., - рассказывает Струков. - Сейчас Новосибирское областное агентство выдает ипотечные кредиты под 13-19% годовых (в зависимости от первоначального взноса, срока, размера кредита). Мы сохранили доступность ипотеки. Начала работать программа компенсации процентной ставки, в размере двух третей от ставки рефинансирования ЦБ РФ (13%). Такую компенсацию граждане могут получить на покупку квартир напрямую от застройщика на объектах, де-факто сдающихся в 2008 и 2009 годах. Реальная компенсация будет составлять около 8,5% к ставке по ипотеке. НОАИК в 2009 году планирует выдать ипотечных кредитов на сумму 2,5-3 млрд рублей, при собственном прогнозе объема рынка 11 миллиардов. - Сейчас наша основная задача - показать банковскому сообществу, что рынок ипотеки работает, и они могут рефинансировать закладные, возвращая деньги в оборот, - продолжает Струков. - Так было в 2005 году, когда в регионе только мы занимались ипотекой. Банки увидели, что механизм работает, и это привело к значительному росту в 2006-2008 годах. Ипотека напрямую стимулирует потребительский спрос. В Новосибирске большинство банков просто не работают с ипотекой, те же, кто работает, - не выдают ипотечные кредиты на строящееся жилье (исключая Сбербанк). Банки требуют первоначальный взнос не менее 20%, а ставка достигает 23% годовых. Строители считают, что эффективно ипотека заработает при ставке не выше 14-16% годовых. Господдержка не за горами Строительные компании будут поддерживать, не только стимулируя потребительский спрос. Администрация Новосибирской области предоставляет гарантии строительным компаниям на сумму 1 млрд рублей для получения кредитов. - Уже подано более 18 заявок, из которых половина одобрена, - говорит председатель комитета областного совета депутатов по вопросам строительства и ЖКХ Александр Савельев. - У остальных компаний либо не оформлены документы, либо нашлись другие причины для отказа. Главные условия для получения госгарантий – сдача дома в 2009 г., а также готовность конструкций более 50%. В условиях нестабильной ситуации специалисты мэрии уже снизили прогноз по строительству жилья в 2009 году почти вдвое - до 600 000 кв метров (в прошлом году было построено 1,26 млн). Городская администрация планирует реструктуризацию платежей по подключению к мощностям «Горводоканала» и «Гортеплоэнерго» на полгода. «Это дает возможность застройщикам вводить в эксплуатацию свои объекты в течение 2009 года и постепенно рассчитываться с этими предприятиями», - сообщают в пресс-центре мэрии. Также область планирует выкупить у застройщиков жилой фонд на сумму около 700 млн рублей по федеральной программе переселения, по цене около 35 000 рублей за квадратный метр. Все равно строят Все эти способы поддержки сейчас только начинают работать и пока не внесли серьезные коррективы в рынок. По данным президента Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и области Константина Бокова, 48 % городских объектов сейчас заморожены. С ним согласна и Елена Ермолаева, говоря, что половина городских строек приостановлена. По оценке Федора Голованова, начиная с четвертого квартала прошлого года на каждом третьем объекте Новосибирска работы были приостановлены, на каждом пятом велись небольшими объемами. - Компании предпочитают сосредотачивать ресурсы на каком-то одном объекте, чтобы быстрее закончить его и начать продавать, после переходят на другой, - объясняет он. Всего сегодня в городе насчитывается около 340 строящихся объектов. Приостановку строительных работ признают и строители. - У «Метаприбора» скорость строительства существенно снизилась на одном из семи жилых объектов. По двум объектам жилья бизнес-класса пока держим паузу и не начинаем строительство, - говорит генеральный директор компании Владимир Мартыненков. - Полностью приостановлены проекты по строительству коммерческой недвижимости. Мартыненков отметил, что из запланированных 50 тысяч квадратных метров жилья в 2009 году будет сдано меньше половины - около 20 тысяч. По словам генерального директора, «Метаприбор» планирует воспользоваться госзакупками, в расчете на них компания планирует построить два 10-этажных панельных дома общей площадью 12 500 кв. метров и сдать их в 2009 году. Генеральный директор «Дискус плюс» Алексей Джулай рассказал, что его компания не замораживала строительство и не стремится получить господдержку по выкупу квартир. - Это адресная помощь тем, у кого сложилась критическая ситуация, у нас продажи есть, хоть и сниженные, - говорит он. - «Дискус плюс» планирует строительство пять жилых объектов площадью 80 000 кв. метров, из которых четыре уже находятся в работе. Сдача основных объектов планируется на этот год. Пока не пересматривал свои планы «Энергомонтаж», рассказал генеральный директор компании Леонид Сидоренко. Все объекты находятся в работе, корректировка планов планируется на конец февраля. Всего у компании на разных стадиях строительства находится около 100 тысяч кв. метров жилья, ранее озвучивалось, что из них 50-60 тысяч будет сдано в 2009 году. Строительство в Новосибирске переживает сейчас не лучшие времена. Но это говорит не о крахе отрасли, а скорее о «чистке» рынка. Уходят непрофессионалы, которые пришли в отрасль за длинным рублем. Профессиональные строительные компании оптимизируют затраты, потуже затягивают пояса, но перспектива банкротства и закрытия перед ними не стоит. Государство не забывает отрасль, в которой каждый работающий обеспечивает работой еще 28 человек. Наряду с автопромом, где каждый работник обеспечивает 18 человек, строительство может стать для экономики страны тем спасательным кругом, которого все с таким нетерпением ждут. Антон Нагорняк