Земля осаживается, зато в центре: мэрия хочет прогнать владельцев гаражей и застроить их территорию жильем

Мэрия Новосибирска нашла «лакомый» кусок земли для застройщиков под микрорайон с неустойчивым грунтом. Сейчас на месте стоят десятки гаражных кооперативов. Новосибирцы опасаются, что проект строительства подпишут, а их с автомобилями просто выгонят.

Территорию «кооператива-гиганта» напротив ТРЦ «Аура» в Центральном районе могут снести и застроить жильем. Тысячи человек против этого, под снос могут попасть около пяти тысяч гаражей. Представители 17 гаражно-строительных кооперативов (ГСК) уже отправили письмо полпреду президента России в Сибирском федеральном округе, губернатору Новосибирской области и мэру Новосибирска с просьбой не допустить введения комплексного развития территорий (КРТ) на их земле.

Представляет интересы сообщества местный старожил, один из председателей правления гаражного кооператива «Динамовец» Борис Ершов. Он лично участвовал при строительстве первых сооружений в 1980-х годах, когда реку Каменку на месте будущего объединенного гаражно-строительного кооператива (ОГСК) пустили через коллектор.

В советское время землю выделили бесплатно в бессрочное пользование. Территория считалась бросовой, так как коллектор Каменки, по словам Бориса Ершова, пришлось засыпать песком. Чтобы возвести там дома нужно решить сложную инженерную задачу по осаживанию грунта.

Но в 90-х с приходом новой власти стали меняться подходы к сотрудничеству. Часть земли у ГСК «Динамовец» отрезали, пришлось частично платить аренду. На месте «отобранной» зоны возвели деловой центр, который, по словам Бориса Ершова, чуть не осел – фундамент пришлось дополнительно бетонировать.

– Геологи в районе Орджоникидзе, 40 еще в советские годы нашли там «снеговую» линзу. Предложил место вскрыть, утрамбовать песком. Но этого не сделали, по итогу часть гаражей провалились. Пришлось отстраивать их заново, – рассказал Сибкрай.ru Борис Ершов.

В 2010 году сообщество «Динамовца» подняло вопрос о признании собственности. Со скрипом через суды ГСК получилось признать землю своей, а почти все постройки оформить за каждым владельцем. Сейчас около 140 человек подали документы для получения собственности. Около 70 человек уже зарегистрировались.

Многие кооперативы в ОГСК пошли тем же путем и добивались в суде права собственности, чтобы у них не забрали гаражи. Боксы у всех капитальные. Однако, согласно данным Росреестра, только около половины земли оформлено в частную собственность на территории ОГКС.

Тем не менее, оформление в собственность земель не помешало в этом году появиться новому проекту – строительство микрорайона на территории ОГСК. Мнение у собственников боксов по этому поводу даже не спрашивали, уверяет Борис Ершов. В план попал и частный сектор по соседству.

В Новосибирском государственном университете архитектуры, дизайна и искусств успели подготовить проект развития территории под названием «Новая Каменка». Они посчитали, что оставить около пяти тысяч гаражей в центре города – абсурд. Территорию условно разделили на четыре зоны. Восточная часть – рекреационная, там Каменку хотят «поднять» из коллектора. В северной стороне с частным сектором – образовательный участок с детским садом и школой, также предусмотрели площадку смешанной жилой застройки и общественно-деловую зону с экспоцентром. На первом этапе гаражи оставят, превратив их в креативные центры для молодежи. Есть предложение также включить в проект пешеходную улицу.

Похожий проект предлагает оставить большую часть гаражей в качестве «самобытной» территории с новым назначением.

По сообщению мэрии, уже подготовлен проект решения по КРТ в границах улиц Ипподромской, Военной, Ольги Жилиной в Центральном районе площадью 25, 89 гектаров. Под снос должны пойти аварийные дома, частное жилье (без подключения к системам теплоснабжения, газоснабжения, водоотведения) и объекты гаражных кооперативов.

Объекты гаражных кооперативов включены в проект решения о комплексном развитии жилой застройки. В мэрии Сибкрай.ru пояснили, что КРТ будут проводить в соответствии с градостроительным кодексом РФ (статья 65, часть 3). Однако согласно этой статье, закон разрешает проводить строительство на государственной или муниципальной земле. Что произойдет с теми, кто успел все оформить собственность – непонятно.

– Мы патриоты. Если бы вдруг на нашей территории нужно было бы построить, к примеру, танковый завод, то ради бога. А здесь что? Это не федеральная программа. Строить будет какое-то частное лицо. Там будут еще расселять людей из ветхого жилья. Я не против доброго дела, но куда вы нас денете? Предложите гаражи в другом месте с доступом к метро. Деньги мне не нужны. Куда я их дену? Сейчас где у нас строятся гаражи? – негодует Борис Ершов.

Председатель новосибирского регионального отделения Федерации автовладельцев России Вячеслав Ашурков считает, что с выкупом гаражей могут возникнуть сложности, так как не у всех оформлено право собственности. Застройщик не сможет легко забрать то, что не регулируется в рамках КРТ – начнется череда судов, считает Вячеслав Ашурков.

Но и собственникам придется разбираться с застройщиком.

– При выкупе частной собственности для строительства любых объектов судебные споры по определению стоимости компенсации просто неизбежны. Этому способствуют несколько факторов. Первое – оценка в таких случаях зачастую проводится формально и ориентируется на кадастровую стоимость имущества, а не на рыночную, которая почти всегда значительно выше. Второе – законодательно не установлены сроки для проведения оценки, поэтому процедура может быть очень затянутой. Соответственно, отчеты успевают устареть, соответственно и сумма выкупа становится менее рентабельной, – рассказал юрист практики «Недвижимость, строительство, инвестиции» адвокатского бюро Sollars Владислав Демин РБК Новосибирск.

Но пока проект строительства не одобрен. Как минимум в генплане застройки города нужно изменить правила землепользования. Сейчас на территории гаражей действует зона коммунальных и складских объектов.