Мы строили, строили… так и не построили
Сегодня в Новосибирске более 70 гостиниц разного класса, масштаба и вместительности. Однако доминирующую роль на рынке играют всего несколько из них.
– Рынок гостиничного бизнеса поделен между следующими игроками: «Азимут-отель Сибирь» (бывшая «Сибирь»), конгресс-отель «Новосибирск», «River Park Ob hotel» (бывшая «Обь») и Double Tree by Hilton, – говорит член правления «Новосибирской ассоциации туристских организаций»
Игорь Соловьев. – В совокупности они контролируют около 70 процентов рынка гостиничных услуг. Причем первые три отеля достались городу еще с советских времен.
За последние несколько лет многие девелоперы заявляли о намерениях пополнить этот список крупными статусными отелями высокого класса. Однако большинство попыток реализации этих инвестпроектов оказались неудачными.
Еще в 2007 году должна была принять постояльцев четырехзвездочная гостиница компании «Русские отели» на 150-200 номеров (участок на углу Красного проспекта и Чаплыгина). Однако ни к обещанному сроку, ни спустя годы после него проект так и не приблизился к реализации.
В 2009 году обещала сдать в эксплуатацию конгресс-центр Sky City с 25-этажной пятизвездочной гостиницей на 191 номер девелоперская компания «Сибакадеминвест». Уже было заявлено, что управляющей компанией отеля станет швейцарская группа Swissotel Hotel & Resorts. По сей день на месте предполагаемой стройки – один котлован.
Притчей во языцех давно стало 20-этажное здание гостиницы «Турист» на площади Маркса, которое начали возводить в 1968 году. Уже 30 лет недострой заморожен. С завидной регулярностью владелец здания – компания «Турсиб» – сообщает об очередных проектах завершения строительства, но реальных шагов по их реализации пока предпринято так и не было.
В 2011 году намеревалась закончить строительство гостиницы на улице Октябрьской корпорация «Транс-Блок». Позже ее ввод был перенесен, а сегодня, когда налоговая служба потребовала признать компанию банкротом, и вообще оказался под вопросом.
Отель Park Inn среднеценового сегмента на 150 номеров на улице Шамшурина компания The Rezidor Hotel Group (RHG) намеревалась ввести в первом квартале 2014 года. Однако, судя по тому, что пока на месте строительства возведен только забор, эти сроки вряд ли будут соблюдены.
Туманным выглядит будущее гостиницы «Центральная», расположенной рядом с площадью Ленина. Еще в 2006 году, когда ее приобрела сеть «Мария Ра», новый владелец заявил о необходимости снести старое здание и построить на его месте современный отель. Однако реализация этих планов постоянно откладывалась. Летом этого года снос гостиницы в очередной раз был перенесен на 2013 год.
На нулевом цикле была остановлена стройка четырехзвездочной гостиницы Domina Hotel Novosibirsk на 218 номеров (проспект Димитрова), начавшаяся летом 2009 года. Однако не так давно застройщику – компании «Альберго» – удалось найти ресурсы для достройки гостиницы, и работы были возобновлены.
Один из реально близких к завершению на сегодняшний день – проект пятизвездочного отеля на 175 номеров, который строит на пересечении улиц Мичурина и Орджоникидзе компания «Сибирские отели». Ранее сообщалось, что управляющей компанией гостиницы может стать Interstate Hotels & Resorts, владеющая торговой маркой Marriott, однако сейчас владелец «Сибирских отелей» Александр Бойко не подтверждает это, ограничиваясь информацией, что оператор будет мирового уровня.
Кроме того, на левом берегу Оби в ближайшее время группа компаний «Горский» обещает открыть 22-этажный трехзвездочный отель Gorskiy-city на 265 номеров. Предполагалось, что его оператором компания Azimut Hotels, ранее ставшая владельцем гостиницы «Сибирь», но по более поздним сообщениям, управлять отелем «Горский» намерен самостоятельно.
Пока же из множества заявленных масштабных инвестпроектов последнего десятилетия доведен до логического завершения только один – в 2010 году введен в эксплуатацию четырехзвездочный отель Double Тree by Hilton на 188 номеров (улица Каменская, за театром «Глобус», девелопер проекта – London & Regional Properties).
Чем дороже, тем выгоднее?
– В настоящее время в городе в разной стадии готовности находится три крупных проекта: это «Marriott», гостиничный комплекс «На Горской» и
строящийся отель итальянской сети «Domina», – говорит Игорь Соловьев. – Кроме того, можно упомянуть практически готовый отель «Abnicum» в Кировском районе. Как мне кажется, после введения всех их в строй каждому последующему проекту будет все сложнее найти своего покупателя. К сожалению, экономика строительства в нашей стране такова, что наименьший срок окупаемости наблюдается в наиболее дорогом сегменте. Соответственно, именно там все стремятся строить. В то же время реальную необходимость город испытывает в дешевых гостиницах со стоимостью одного койкоместа не более 500 рублей. Но срок окупаемости таких проектов и реальная ставка банковских кредитов делает почти невозможным их осуществление.
Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков настроен еще более скептически:
– Гостиниц действительно намеревались построить много, однако большинство проектов остановлено. Максимальная инвестиционная активность, в том числе в отельном секторе, отмечается тогда, когда рынок оказывается на грани очередной острой фазы кризиса. Так было в 2007-2008 годах, а в 2009-2011 годах как-то мало говорилось о нехватке мест в существующих гостиницах. Кроме того, надо понимать, что такое строить отели. Не стоит надеяться, что они окупятся за пять-семь лет, реальный срок 10-15 лет. А поскольку строят, в основном, на заемные средства, при существующей сегодня ставке рефинансирования кредит отбить невозможно. Нужно строить только на собственные средства, а это мало кто может себе позволить. Поэтому все это – только разговоры, большинство проектов, которые были начаты, стоят. Рыночных возможностей крайне мало. А в 2013 году рынок вновь скатится в острую фазу кризиса, и все успокоятся.
Сергей Дьячков считает, что подобная ситуация – только к лучшему, поскольку в новых гостиницах Новосибирск и не нуждается:
– Я знаю, откуда идут разговоры о том, что гостиниц не хватает: в год в городе проходят шесть-семь крупных выставок, и тогда возникает некое «бутылочное горло». Но и в это время в итоге места находятся всем. Другое дело, что требования гостей растут, люди готовы платить больше за лучший сервис. Появился отель Double Тree by Hilton, его заполняемость в первый год составила, по нашим данным, 39 процентов. Сейчас рядом, на Орджоникидзе, появится еще один отель высокого класса – и что? Чем он будет конкурировать? Разумеется, ценами. Начнется ценовая война.
По данным DSO Consulting, сегодня среднегодовая заполняемость новосибирских гостиниц – около 40 процентов. В 2008 году этот показатель составлял 44 процента, в 2009 упал до 37-38.
– В дни выставок заполняемость доходит до 80 процентов, в остальное время не превышает 20-30, – приводит свои данные Сергей Дьячков. – В других городах Сибири эти цифры еще меньше, исключение разве что Томск.
«Новосибирская ассоциация туристских организаций» располагает другими сведениями. По ее данным, средняя годовая загрузка отелей в Новосибирске составляет 60-70 процентов.
– Сам по себе этот показатель свидетельствует об отсутствии дефицита гостиничных мест в городе, – отмечает Игорь Соловьев. – Однако, проблема в том, что по аналогии с транспортом в загрузке отелей наблюдаются «часы пик». Как правило, они приходятся на период проведения в Новосибирске региональных и международных форумов и наиболее значимых ярмарок, таких, как строительная или транспортная. В эти периоды ощущается острая нехватка мест, однако в другое время забронировать номер в нашем городе –не проблема. Вопрос о необходимости наличия 5-звезочного отеля, каким должен стать строящийся «Mariott», носит больше имиждевый характер – все-таки Новосибирск претендует на статус столицы Сибири. Во всяком случае, с размещением VIP-клиентов город и сейчас успешно справляется.
По мнению Игоря Соловьева, Новосибирску гораздо больше не хватает средств размещения из нижнего ценового сегмента, тех самых знаменитых хостелов и мотелей, которые так часто можно увидеть, например, в американском кино.
– При стоимости места в среднеценовом сегменте 1800-1900 рублей гостиницы такого уровня заполняются только корпоративными клиентами, командировочными и т.д., – говорит Игорь Соловьев. – При такой ценовой политике у нас вряд ли когда-нибудь появится массовый туризм. Потому что сложно привлечь туристов в город, в котором для них стоимость одного дня (включая размещение, питание и транспорт) выше, чем в Санкт-Петербурге при абсолютной несопоставимости исторического и культурного потенциалов.
Справедливости ради стоит отметить, что в этом отношении наметилась некая тенденция к лучшему – за последние годы в городе открылось несколько хостелов: Story, «Достоевский», «Цоколь», «Центральный», Metro-hostel, White Crocodile и даже женский хостел. Стоимость места в них составляет от 200 до 1000 рублей, однако рассчитаны они, как правило, на совсем небольшое количество мест (от 6 до 20).
Звезд с неба нахватали
В многочисленных Интернет-справочниках новосибирских гостиниц предложения чаще всего снабжены отметкой о количестве звезд. Каким образом определяется «звездность» отеля, и насколько заявленная информация соответствует действительности? Специалист по сертификации туристических услуг «Новосибирского центра сертификации и мониторинга качества продукции» Ольга Стусь сообщила Сибкрай.ru, что 25 января 2011 года был издан новый приказ Минспорттуризма РФ об утверждении порядка классификации объектов туриндустрии. Согласно этому документу, отели, которые имели аттестацию по категориям в старой системе, с нынешнего года обязаны подтвердить свой статус.
– На сегодня у нас прошли переаккредитацию и получили четыре звезды гостиницы «Новосибирск», «Аванта» и Sky Port, три звезды – гостиница «Барракуда» и две звезды – гостиница «Северная», – рассказывает Ольга Стусь. – Получается, аттестованы всего пять гостиниц. Да и до 2012 года ситуация была не намного лучше: классификацию три звезды имели «Новосибирск», «Барракуда», «Капитан», «Золотая долина», «Обь» («Ривер Парк») и две звезды было у гостиницы «Северная».
Откуда же берутся звезды у всех остальных? Ведь, если верить информации с сайтов гостиниц, и четырех-, и, тем более, трехзвездочных отелей у нас гораздо больше.
– Написать можно все, что угодно, – отвечает Ольга Стусь. – На заборе, прошу прощения, тоже много разного написано. По сути, это – недостоверная информация для потребителя. Проводить аттестацию имеет право независимое третье лицо, которое должно быть аккредитовано для этой цели. Не доверяете нашему центру – есть другие, отели имеют право обращаться в любую аккредитованную организацию. В Томске, например, гостиницы проходят аттестацию очень активно, у нас же – полная пассивность. Открываются новые гостиницы, и какое там положение дел – вообще неизвестно. А потом приходится слышать от гостей города: «Остановился в гостинице четыре звезды, а сервис нулевой». Конечно, это обидно.
Игорь Соловьев дает свое объяснение сложившейся ситуации:
– Гостиницы не проходят аттестацию, потому что им это просто не нужно. Это не дает отелю абсолютно никаких преференций. И если получение категории 4* еще как-то оправдано – таких отелей мало, и лишняя звездочка может служить дополнительным доводом в пользу положительного решения взыскательного клиента, – то экономического смысла подтверждать официально три, а тем более две звезды нет совсем. Между тем хлопот, связанных с проведением процедуры официальной аттестации более чем достаточно. В то же время присваивать себе звезды самостоятельно гостиницы не имеют права, это незаконно.
Коротко резюмируя сказанное выше, можно отметить несколько ключевых моментов. Потребность в дорогих статусных гостиницах в городе практически исчерпана, и ввод каждого следующего проекта из высокого ценового сегмента приведет к тому, что новый отель будет либо вынужден демпинговать, либо будет иметь проблемы с заполняемостью. Дешевые же хостелы, хотя они и начали появляться в Новосибирске, пока далеко не способны удовлетворить потребности в недорогом размещении.
Сегодня в Новосибирске более 70 гостиниц разного класса, масштаба и вместительности. Однако доминирующую роль на рынке играют всего несколько из них.
– Рынок гостиничного бизнеса поделен между следующими игроками: «Азимут-отель Сибирь» (бывшая «Сибирь»), конгресс-отель «Новосибирск», «River Park Ob hotel» (бывшая «Обь») и Double Tree by Hilton, – говорит член правления «Новосибирской ассоциации туристских организаций»
Игорь Соловьев. – В совокупности они контролируют около 70 процентов рынка гостиничных услуг. Причем первые три отеля достались городу еще с советских времен.
За последние несколько лет многие девелоперы заявляли о намерениях пополнить этот список крупными статусными отелями высокого класса. Однако большинство попыток реализации этих инвестпроектов оказались неудачными.
Еще в 2007 году должна была принять постояльцев четырехзвездочная гостиница компании «Русские отели» на 150-200 номеров (участок на углу Красного проспекта и Чаплыгина). Однако ни к обещанному сроку, ни спустя годы после него проект так и не приблизился к реализации.
В 2009 году обещала сдать в эксплуатацию конгресс-центр Sky City с 25-этажной пятизвездочной гостиницей на 191 номер девелоперская компания «Сибакадеминвест». Уже было заявлено, что управляющей компанией отеля станет швейцарская группа Swissotel Hotel & Resorts. По сей день на месте предполагаемой стройки – один котлован.
Притчей во языцех давно стало 20-этажное здание гостиницы «Турист» на площади Маркса, которое начали возводить в 1968 году. Уже 30 лет недострой заморожен. С завидной регулярностью владелец здания – компания «Турсиб» – сообщает об очередных проектах завершения строительства, но реальных шагов по их реализации пока предпринято так и не было.
В 2011 году намеревалась закончить строительство гостиницы на улице Октябрьской корпорация «Транс-Блок». Позже ее ввод был перенесен, а сегодня, когда налоговая служба потребовала признать компанию банкротом, и вообще оказался под вопросом.
Отель Park Inn среднеценового сегмента на 150 номеров на улице Шамшурина компания The Rezidor Hotel Group (RHG) намеревалась ввести в первом квартале 2014 года. Однако, судя по тому, что пока на месте строительства возведен только забор, эти сроки вряд ли будут соблюдены.
Туманным выглядит будущее гостиницы «Центральная», расположенной рядом с площадью Ленина. Еще в 2006 году, когда ее приобрела сеть «Мария Ра», новый владелец заявил о необходимости снести старое здание и построить на его месте современный отель. Однако реализация этих планов постоянно откладывалась. Летом этого года снос гостиницы в очередной раз был перенесен на 2013 год.
На нулевом цикле была остановлена стройка четырехзвездочной гостиницы Domina Hotel Novosibirsk на 218 номеров (проспект Димитрова), начавшаяся летом 2009 года. Однако не так давно застройщику – компании «Альберго» – удалось найти ресурсы для достройки гостиницы, и работы были возобновлены.
Один из реально близких к завершению на сегодняшний день – проект пятизвездочного отеля на 175 номеров, который строит на пересечении улиц Мичурина и Орджоникидзе компания «Сибирские отели». Ранее сообщалось, что управляющей компанией гостиницы может стать Interstate Hotels & Resorts, владеющая торговой маркой Marriott, однако сейчас владелец «Сибирских отелей» Александр Бойко не подтверждает это, ограничиваясь информацией, что оператор будет мирового уровня.
Кроме того, на левом берегу Оби в ближайшее время группа компаний «Горский» обещает открыть 22-этажный трехзвездочный отель Gorskiy-city на 265 номеров. Предполагалось, что его оператором компания Azimut Hotels, ранее ставшая владельцем гостиницы «Сибирь», но по более поздним сообщениям, управлять отелем «Горский» намерен самостоятельно.
Пока же из множества заявленных масштабных инвестпроектов последнего десятилетия доведен до логического завершения только один – в 2010 году введен в эксплуатацию четырехзвездочный отель Double Тree by Hilton на 188 номеров (улица Каменская, за театром «Глобус», девелопер проекта – London & Regional Properties).
Чем дороже, тем выгоднее?
– В настоящее время в городе в разной стадии готовности находится три крупных проекта: это «Marriott», гостиничный комплекс «На Горской» и
строящийся отель итальянской сети «Domina», – говорит Игорь Соловьев. – Кроме того, можно упомянуть практически готовый отель «Abnicum» в Кировском районе. Как мне кажется, после введения всех их в строй каждому последующему проекту будет все сложнее найти своего покупателя. К сожалению, экономика строительства в нашей стране такова, что наименьший срок окупаемости наблюдается в наиболее дорогом сегменте. Соответственно, именно там все стремятся строить. В то же время реальную необходимость город испытывает в дешевых гостиницах со стоимостью одного койкоместа не более 500 рублей. Но срок окупаемости таких проектов и реальная ставка банковских кредитов делает почти невозможным их осуществление.
Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков настроен еще более скептически:
– Гостиниц действительно намеревались построить много, однако большинство проектов остановлено. Максимальная инвестиционная активность, в том числе в отельном секторе, отмечается тогда, когда рынок оказывается на грани очередной острой фазы кризиса. Так было в 2007-2008 годах, а в 2009-2011 годах как-то мало говорилось о нехватке мест в существующих гостиницах. Кроме того, надо понимать, что такое строить отели. Не стоит надеяться, что они окупятся за пять-семь лет, реальный срок 10-15 лет. А поскольку строят, в основном, на заемные средства, при существующей сегодня ставке рефинансирования кредит отбить невозможно. Нужно строить только на собственные средства, а это мало кто может себе позволить. Поэтому все это – только разговоры, большинство проектов, которые были начаты, стоят. Рыночных возможностей крайне мало. А в 2013 году рынок вновь скатится в острую фазу кризиса, и все успокоятся.
Сергей Дьячков считает, что подобная ситуация – только к лучшему, поскольку в новых гостиницах Новосибирск и не нуждается:
– Я знаю, откуда идут разговоры о том, что гостиниц не хватает: в год в городе проходят шесть-семь крупных выставок, и тогда возникает некое «бутылочное горло». Но и в это время в итоге места находятся всем. Другое дело, что требования гостей растут, люди готовы платить больше за лучший сервис. Появился отель Double Тree by Hilton, его заполняемость в первый год составила, по нашим данным, 39 процентов. Сейчас рядом, на Орджоникидзе, появится еще один отель высокого класса – и что? Чем он будет конкурировать? Разумеется, ценами. Начнется ценовая война.
По данным DSO Consulting, сегодня среднегодовая заполняемость новосибирских гостиниц – около 40 процентов. В 2008 году этот показатель составлял 44 процента, в 2009 упал до 37-38.
– В дни выставок заполняемость доходит до 80 процентов, в остальное время не превышает 20-30, – приводит свои данные Сергей Дьячков. – В других городах Сибири эти цифры еще меньше, исключение разве что Томск.
«Новосибирская ассоциация туристских организаций» располагает другими сведениями. По ее данным, средняя годовая загрузка отелей в Новосибирске составляет 60-70 процентов.
– Сам по себе этот показатель свидетельствует об отсутствии дефицита гостиничных мест в городе, – отмечает Игорь Соловьев. – Однако, проблема в том, что по аналогии с транспортом в загрузке отелей наблюдаются «часы пик». Как правило, они приходятся на период проведения в Новосибирске региональных и международных форумов и наиболее значимых ярмарок, таких, как строительная или транспортная. В эти периоды ощущается острая нехватка мест, однако в другое время забронировать номер в нашем городе –не проблема. Вопрос о необходимости наличия 5-звезочного отеля, каким должен стать строящийся «Mariott», носит больше имиждевый характер – все-таки Новосибирск претендует на статус столицы Сибири. Во всяком случае, с размещением VIP-клиентов город и сейчас успешно справляется.
По мнению Игоря Соловьева, Новосибирску гораздо больше не хватает средств размещения из нижнего ценового сегмента, тех самых знаменитых хостелов и мотелей, которые так часто можно увидеть, например, в американском кино.
– При стоимости места в среднеценовом сегменте 1800-1900 рублей гостиницы такого уровня заполняются только корпоративными клиентами, командировочными и т.д., – говорит Игорь Соловьев. – При такой ценовой политике у нас вряд ли когда-нибудь появится массовый туризм. Потому что сложно привлечь туристов в город, в котором для них стоимость одного дня (включая размещение, питание и транспорт) выше, чем в Санкт-Петербурге при абсолютной несопоставимости исторического и культурного потенциалов.
Справедливости ради стоит отметить, что в этом отношении наметилась некая тенденция к лучшему – за последние годы в городе открылось несколько хостелов: Story, «Достоевский», «Цоколь», «Центральный», Metro-hostel, White Crocodile и даже женский хостел. Стоимость места в них составляет от 200 до 1000 рублей, однако рассчитаны они, как правило, на совсем небольшое количество мест (от 6 до 20).
Звезд с неба нахватали
В многочисленных Интернет-справочниках новосибирских гостиниц предложения чаще всего снабжены отметкой о количестве звезд. Каким образом определяется «звездность» отеля, и насколько заявленная информация соответствует действительности? Специалист по сертификации туристических услуг «Новосибирского центра сертификации и мониторинга качества продукции» Ольга Стусь сообщила Сибкрай.ru, что 25 января 2011 года был издан новый приказ Минспорттуризма РФ об утверждении порядка классификации объектов туриндустрии. Согласно этому документу, отели, которые имели аттестацию по категориям в старой системе, с нынешнего года обязаны подтвердить свой статус.
– На сегодня у нас прошли переаккредитацию и получили четыре звезды гостиницы «Новосибирск», «Аванта» и Sky Port, три звезды – гостиница «Барракуда» и две звезды – гостиница «Северная», – рассказывает Ольга Стусь. – Получается, аттестованы всего пять гостиниц. Да и до 2012 года ситуация была не намного лучше: классификацию три звезды имели «Новосибирск», «Барракуда», «Капитан», «Золотая долина», «Обь» («Ривер Парк») и две звезды было у гостиницы «Северная».
Откуда же берутся звезды у всех остальных? Ведь, если верить информации с сайтов гостиниц, и четырех-, и, тем более, трехзвездочных отелей у нас гораздо больше.
– Написать можно все, что угодно, – отвечает Ольга Стусь. – На заборе, прошу прощения, тоже много разного написано. По сути, это – недостоверная информация для потребителя. Проводить аттестацию имеет право независимое третье лицо, которое должно быть аккредитовано для этой цели. Не доверяете нашему центру – есть другие, отели имеют право обращаться в любую аккредитованную организацию. В Томске, например, гостиницы проходят аттестацию очень активно, у нас же – полная пассивность. Открываются новые гостиницы, и какое там положение дел – вообще неизвестно. А потом приходится слышать от гостей города: «Остановился в гостинице четыре звезды, а сервис нулевой». Конечно, это обидно.
Игорь Соловьев дает свое объяснение сложившейся ситуации:
– Гостиницы не проходят аттестацию, потому что им это просто не нужно. Это не дает отелю абсолютно никаких преференций. И если получение категории 4* еще как-то оправдано – таких отелей мало, и лишняя звездочка может служить дополнительным доводом в пользу положительного решения взыскательного клиента, – то экономического смысла подтверждать официально три, а тем более две звезды нет совсем. Между тем хлопот, связанных с проведением процедуры официальной аттестации более чем достаточно. В то же время присваивать себе звезды самостоятельно гостиницы не имеют права, это незаконно.
Коротко резюмируя сказанное выше, можно отметить несколько ключевых моментов. Потребность в дорогих статусных гостиницах в городе практически исчерпана, и ввод каждого следующего проекта из высокого ценового сегмента приведет к тому, что новый отель будет либо вынужден демпинговать, либо будет иметь проблемы с заполняемостью. Дешевые же хостелы, хотя они и начали появляться в Новосибирске, пока далеко не способны удовлетворить потребности в недорогом размещении.
