В советское время обмен жилплощади был единственным легальным способом улучшить условия жизни.
Квартиры нельзя было продать — их меняли, часто через сложные цепочки с участием маклеров, которые действовали полулегально. Например, в Киеве «квартирные толкучки» у Ботанического сада стали местом, где люди с плакатиками вроде «3=2+1» искали варианты для обмена. Доплаты существовали, но скрывались, так как считались спекуляцией.
В Москве ключевую роль играли подпольные маклеры, которые за вознаграждение помогали выстраивать обменные цепочки. Например, семья из коммуналки могла через серию обменов переехать в отдельную квартиру, доплачивая за каждый шаг. Государственные бюро обмена предлагали ограниченные варианты, а основная активность происходила в неофициальной сфере, где маклеры рисковали попасть под статью за «частное предпринимательство».
Современный обмен: нюансы и сравнение с СССР
Сегодня схема обмена квартир с доплатой вернулась из-за высоких ипотечных ставок. Как отмечает экономист Алексей Кричевский, это позволяет снизить кредитную нагрузку: вместо полной стоимости новой квартиры берут заём только на разницу. Например, при обмене «однушки» на «двушку» стоимостью 15 млн руб. можно внести 1–2 млн собственных средств и оформить ипотеку на 3–4 млн, а не на всю сумму.
Сходства с советским опытом:
- Цепочки обменов. Как и в СССР, сегодня требуется согласование интересов нескольких сторон. Например, чтобы расселить коммуналку с 5–6 семьями, нужно учесть требования каждого участника.
- Роль посредников. Вместо маклеров теперь работают риелторы, но их функции схожи: поиск вариантов, переговоры, оформление сделок.
- Доплата. Если в СССР она маскировалась, то сейчас оформляется официально через договор купли-продажи.
Отличия:
- Легальность. Современные доплаты и участие риелторов законны, тогда как в СССР маклеры рисковали тюрьмой.
- Ипотека. Раньше кредиты на жильё практически отсутствовали, сейчас они стали частью схемы, позволяя покрыть разницу в стоимости.
- Технологии. Объявления размещают не на «толкучках», а на онлайн-платформах, что ускоряет поиск вариантов.
Почему схема набирает популярность?
- Снижение рисков. В отличие от СССР, где обмен мог заблокировать исполком из-за «неравноценности», сейчас сделки проще узаконить.
- Гибкость. Можно комбинировать обмен с инвестициями: например, продать старую квартиру, купить две новые или вложиться в новостройку.
- Доступность. Даже при высокой стоимости жилья люди могут улучшить условия без гигантских кредитов.
Пример из практики:
В 2023 году москвичка Анастасия обменяла «однушку» в районе ВДНХ на «двушку» в Новой Москве, доплатив 2 млн руб. Через ипотеку она покрыла 1.5 млн, а остальное — сбережения. «Это выгоднее, чем брать кредит на всю сумму», — пояснила она.
Прогнозы и сложности
Эксперты ожидают рост числа таких сделок, особенно если ипотечные ставки останутся высокими. Однако есть и подводные камни:
- Временные затраты. Поиск подходящего варианта может затянуться, как в СССР, где люди годами посещали «толкучки».
- Юридические риски. Например, если один участник цепочки откажется от сделки, это сорвёт планы остальных.
- Рыночная волатильность. Цены на жильё могут измениться в процессе оформления, что создаст финансовые трудности.
Заключение
Схема обмена квартир, напоминающая советскую практику, стала ответом на современные экономические вызовы. Она сочетает в себе историческую изобретательность и новые финансовые инструменты, позволяя людям адаптироваться к меняющимся условиям. Как и в прошлом, успех зависит от грамотного планирования и помощи профессионалов — будь то маклер из Банного переулка или риелтор из агентства недвижимости, пишет источник.