«Ведомости» проанализировали, как российский строительный бизнес пережил переход на эскроу-счета. Общий вывод – падения ввода жилья не будет. А Новосибирск по-прежнему останется в списке ТОП-10 регионов, где будет вводиться в эксплуатацию более одного миллиона квадратных метров жилья.
Компания «Дом.РФ» сделала первые выводы о состоянии строительной отрасли после реформы. С 1 июля 2019 года все застройщики должны работать через счета эскроу, они привлекают проектное финансирование от банков и получают доступ к средствам дольщиков только после сдачи дома в эксплуатацию. Исключение сделано лишь для некоторых крупных компаний и проектов, находящихся в высокой стадии готовности.
Согласно отчету «Дом.РФ» по состоянию на 1 декабря 2019 года в 81 регионе России строилось 113,1 миллиона квадратных метров жилья. Больше всего возводится в Москве (16,4 миллиона квадратных метров), Санкт-Петербурге (13,6 миллиона квадратных метров) и Московской области (12,3 миллиона квадратных метров).
На долю 10 крупнейших застройщиков страны приходится в общей сложности около 20% рынка, или 22,2 миллиона квадратных метров жилья. Среди таких девелоперов – группа ПИК (7,4 миллиона квадратных метров), ЛСР (3,6 миллиона квадратных метров), SetlGroup (2,9 миллиона квадратных метров) и т. д. По данным «Дом.РФ», по новой схеме уже возводится около 21% жилья – это 2 400 домов на 24,3 миллиона квадратных метров, подсчитали в «Дом.РФ». «Переход [на новую систему] состоялся», – резюмирует представитель «Дом.РФ».
Переход на проектное финансирование, несмотря на то, что прошло только пять месяцев с начала реформы, проходит успешно, считает начальник департамента экспертно-аналитических работ аналитического центра при правительстве России Диана Каплинская. По ее словам, строительная активность на рынке за год не только не снизилась, а, наоборот, увеличилась: на 1 ноября в России введено 55,6 миллиона квадратных метров жилья, а это на 8,3% больше, чем годом ранее. С ней согласна и президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, которая добавляет, что большой задел уже начатых проектов в 113 миллионов квадратных метров говорит о том, что существенного падения ввода жилья в следующем году, скорее всего, не будет. Не оправдались, по ее словам, и опасения застройщиков о сложности получения необходимого для достройки объектов проектного финансирования: по данным Центробанка, на конец октября уже выданы кредиты более чем на 640 миллиардов рублей, а до конца года эта сумма увеличится до 1 триллиона рублей. Она ожидает, что в следующем году будет выдано еще больше кредитов.
Ранее многие застройщики предупреждали, что переход строительной отрасли на проектное финансирование приведет к монополизации рынка крупными компаниями и банкротству небольших девелоперов. 20% рынка на 10 игроков – это в среднем 2% на компанию, поэтому говорить о монополизации рынка нельзя, считает вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ПИК Юрий Ильин. С ним согласен и гендиректор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич, который не ждет монополизации и в будущем, хотя уменьшение количества компаний со временем произойдет.
На средние и мелкие компании сегодня приходится более 60% рынка, отмечает Каплинская. По ее словам, даже если кому-то из застройщиков и приходится уходить, то это откровенно слабые и недобросовестные компании, поэтому для отрасли это скорее позитивное явление. Банкротство мелких и средних застройщиков сделает рынок более конкурентоспособным и оставит на нем только надежных и крупных игроков. Таким образом, процесс покупки жилья станет более безопасным для россиян, соглашается директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
Укрупнение на девелоперском рынке уже идет активно, с августа еще 90 застройщиков признаны банкротами, настаивает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Он говорит, что порядка 15–17% застройщиков сегодня находятся в зоне риска – они не получили проектного финансирования и не могут реализовывать квартиры по старым правилам. Правда, сюда входят и дома, которые компании рассчитывают достроить сами без привлечения средств дольщиков. Процедура банкротства позволяет решить проблему с восстановлением прав дольщиков, говорит представитель «Дом.РФ». По его словам, сейчас проблемными являются 3 172 дома от 1 074 застройщиков, по 571 из них начато банкротство.
Переход на проектное финансирование привел к росту цен на жилье, отмечают застройщики. «За год цены на недвижимость выросли более чем на 10%, а в некоторых проектах – на 15%», – говорит Ручьев. Он отмечает, что это абсолютный рекорд за последние несколько лет и в следующем году, по его мнению, этот рост продолжится.
«У нас продажи выросли в 2 раза по сравнению с прошлым годом, а цена метра – на 15%», – соглашается Арсланов.
