Генеральный план Новосибирска, который с десятками скандалов утвердили в 2021 году, содержит весомые нарушения, признал апелляционный суд. Инстанция отменяет пункт документа о перезонировании пяти участков в Заельцовском боре – они должны пойти под застройку.
Пятый апелляционный суд общей юрисдикции подтвердил наличие нарушений в Генеральном плане Новосибирска. Ранее решение о недоработках в одном из главных документов города вынес Новосибирский областной суд. Как рассуждает «Центр Деловой Жизни» (ЦДЖ), в перспективе городские власти могут столкнуться с необходимостью перезапуска процедуры утверждения Генплана, который в 2021 году приняли с трудом.
Разработка Генплана, который определяет развитие Новосибирска до 2030 года, началась с громких скандалов. Например, сначала мэрия поставила крест на научно-производственной зоне в Академгородке и отдала ее под застройку жилыми домами. На публичных слушаниях по поводу изменения в Генплан эту зону собирались перевести из П-1 в научно-производственную. Всех это вполне устраивало, поскольку суть не менялась. Однако произошло другое – было принято решение о перезонировании кадастрового квартала 54:35:91395, ограниченного улицами Демакова, Кутателадзе, Инженерная, Николаева из научно-производственной в смешанную общественно-деловую. На этой территории действуют инновационные производственные предприятия, это решение поставило их развитие и, соответственно, жизнедеятельность под угрозу. При этом мэрия провела публичные слушания так, что о них мало кто знал.
12 предприятий и почти 500 человек, работающих в этом квартале, не принимали участия в слушаниях, так как не знали о готовящемся изменении. Большинство из них подписали тогда письмо к мэру Новосибирска Анатолию Локтю, и просили вмешаться в ситуацию, отменить это изменение в генплан. Локтю пришлось тогда отыгрывать все назад. Под шумок мэрия хотела протащить и проект застройки тридцатиэтажками участка в Первомайском районе – и опять случился скандал. И таких скандалов был не один десяток. Против Генплана выступил и губернатор Андрей Травников, пояснив, что каждое министерство обнаружило недоработки в документе.
После доработки документа, за день до его рассмотрения на сессии горсовета Новосибирска, 26 ноября, депутаты Законодательного собрания очень вежливо попросили своих муниципальных коллег внимательно отнестись к застройке Заельцовского бора. Застройщик намеревался вырубить 20 гектаров леса и построить там многоэтажки. Простыми словами, депутаты выступили против застройщика, который уже имел все необходимые договоренности на застройку. После обращения областных депутатов Локоть решил вообще не вносить Генплан на рассмотрение сессии горсовета и забрал на доработку.
В результате утверждения Генплана и изменений в зонировании территории Заельцовского бора четыре участка ООО «Союз», связанного с застройщиком ЖК «Флора и фауна» – компанией «Сибирские жилые кварталы» – и еще один арендованный отнесли к зоне рекреационного назначения. Застройщика ограничили в возможности возведения жилых домов. При этом договор аренды был заключен еще в 2018 году, а право собственности на участки оформлялось в 2018-2021 годах и на тот момент на территории позволялось вести жилую застройку. В свое время мэр Новосибирска утвердил проект, по которому на участках застройщика предполагалось строительство среднеэтажного жилья, детсада и школы на 330 мест.
ООО «Союз» обратилось в Новосибирский облсуд. Любопытно, что на сторону застройщика встала и прокуратура.
«Юристы "Союза" указали на нормы Градостроительного кодекса, не позволяющие относить к рекреационным зонам участки, находящиеся в частной собственности, в уже сложившемся землепользовании, с элементами застройки (суд убедился, что на 2 из 5 участков, приписанных новым генпланом к «рекреации», к тому времени уже были построены многоквартирные дома). Мэрия эти положения проигнорировала», – отмечает «Центр Деловой Жизни».
Также истец указал, что на данной территории отсутствуют лесные насаждения или ценные ландшафты, а застройка земли началась еще в советские времена.
Одно из серьезнейших нарушений состоит в том, что публичные слушания по перезонированию участков «Союза» не проводились. Они являются обязательной процедурой по Градостроительному кодексу.
Суд установил, что участки застройщика перенесли в рекреационную зону в ходе исправления Генплана из-за позиции Законодательного собрания региона, которое взяло курс – и законодательно его закрепило – на сохранение зеленых зон. Территория Заельцовского бора должна стать особо охраняемой природной территорией (ООПТ) и власти города зонировали её полностью как «рекреацию», в том числе участки истца аккурат после обращения регионального парламента к горсовету.
Еще одной ошибкой стало то, что изначально мэр Анатолий Локоть внес в Совет депутатов Генплан, в котором участки застройщика были зонированы как жилая и общественно-деловая зоны, но тут же отозвал проект документа на доработку.
«Градостроительное законодательство чётко установило в хронологическом порядке этапы принятия решений по проектам генеральных планов, как главой местной администрации, так и представительным органом муниципального образования. Устанавливая данный порядок, законодатель определил последовательную процедуру принятия нормативного правового акта, которая должна быть соблюдена и проведена однократно», – приводит цитату из решения суда ЦДЖ.
Суд также установил, что решения Заксобрания не являлись основанием менять внесенный в горсовет проект Генплана. Обе инстанции считают, что Локоть нарушил регламентированную законодательством процедуру.
В ноябре 2021 года Новосибирский облсуд своим решением установил факт нарушения процедуры принятия Генплана. Юристы Совета депутатов обратились в Пятый апелляционный суд с жалобой, но эта инстанция признала недействующим со дня вступления в силу пункт решения Генплана, где говорится о зонировании участков «Союза».
ЦДЖ отмечает, что победа застройщика в суде может подтолкнуть к разбирательствам в правовом поле и другие компании, недовольные Генеральным планом. По сведениям портала, заявлено уже два иска, которые оспаривают легитимность документа. Пока их рассмотрение не стартовало – ожидается вступление в силу решения по иску «Союза».
«Дальше история может развиваться и в политической, и в хозяйственно-экономической плоскостях. Поскольку иски, оспаривающие Генплан по частным моментам на основе прецедента "Союза", а также требующие изменения ПЗЗ (правила землепользования и застройки, - прим. Ред) на основе внесенных в Генплан корректировок, могут встать на поток, муниципалитету следовало бы поскорей разработать алгоритм решения подобных споров с минимальным общественно-политическим резонансом, чтобы не поставить под угрозу легитимность основы градостроительной политики. Или – перезапускать утверждение Генплана в строгом соответствии законной процедуре», – заключили в ЦДЖ.
Генеральный план Новосибирска, который с десятками скандалов утвердили в 2021 году, содержит весомые нарушения, признал апелляционный суд. Инстанция отменяет пункт документа о перезонировании пяти участков в Заельцовском боре – они должны пойти под застройку.Апелляционный суд отменил перезонирование участков в Заельцовском бору по Генплану
Денис Калин
Фото: архив
Пятый апелляционный суд общей юрисдикции подтвердил наличие нарушений в Генеральном плане Новосибирска. Ранее решение о недоработках в одном из главных документов города вынес Новосибирский областной суд. Как рассуждает «Центр Деловой Жизни» (ЦДЖ), в перспективе городские власти могут столкнуться с необходимостью перезапуска процедуры утверждения Генплана, который в 2021 году приняли с трудом.
Разработка Генплана, который определяет развитие Новосибирска до 2030 года, началась с громких скандалов. Например, сначала мэрия поставила крест на научно-производственной зоне в Академгородке и отдала ее под застройку жилыми домами. На публичных слушаниях по поводу изменения в Генплан эту зону собирались перевести из П-1 в научно-производственную. Всех это вполне устраивало, поскольку суть не менялась. Однако произошло другое – было принято решение о перезонировании кадастрового квартала 54:35:91395, ограниченного улицами Демакова, Кутателадзе, Инженерная, Николаева из научно-производственной в смешанную общественно-деловую. На этой территории действуют инновационные производственные предприятия, это решение поставило их развитие и, соответственно, жизнедеятельность под угрозу. При этом мэрия провела публичные слушания так, что о них мало кто знал.
12 предприятий и почти 500 человек, работающих в этом квартале, не принимали участия в слушаниях, так как не знали о готовящемся изменении. Большинство из них подписали тогда письмо к мэру Новосибирска Анатолию Локтю, и просили вмешаться в ситуацию, отменить это изменение в генплан. Локтю пришлось тогда отыгрывать все назад. Под шумок мэрия хотела протащить и проект застройки тридцатиэтажками участка в Первомайском районе – и опять случился скандал. И таких скандалов был не один десяток. Против Генплана выступил и губернатор Андрей Травников, пояснив, что каждое министерство обнаружило недоработки в документе.
После доработки документа, за день до его рассмотрения на сессии горсовета Новосибирска, 26 ноября, депутаты Законодательного собрания очень вежливо попросили своих муниципальных коллег внимательно отнестись к застройке Заельцовского бора. Застройщик намеревался вырубить 20 гектаров леса и построить там многоэтажки. Простыми словами, депутаты выступили против застройщика, который уже имел все необходимые договоренности на застройку. После обращения областных депутатов Локоть решил вообще не вносить Генплан на рассмотрение сессии горсовета и забрал на доработку.
В результате утверждения Генплана и изменений в зонировании территории Заельцовского бора четыре участка ООО «Союз», связанного с застройщиком ЖК «Флора и фауна» – компанией «Сибирские жилые кварталы» – и еще один арендованный отнесли к зоне рекреационного назначения. Застройщика ограничили в возможности возведения жилых домов. При этом договор аренды был заключен еще в 2018 году, а право собственности на участки оформлялось в 2018-2021 годах и на тот момент на территории позволялось вести жилую застройку. В свое время мэр Новосибирска утвердил проект, по которому на участках застройщика предполагалось строительство среднеэтажного жилья, детсада и школы на 330 мест.
ООО «Союз» обратилось в Новосибирский облсуд. Любопытно, что на сторону застройщика встала и прокуратура.
«Юристы "Союза" указали на нормы Градостроительного кодекса, не позволяющие относить к рекреационным зонам участки, находящиеся в частной собственности, в уже сложившемся землепользовании, с элементами застройки (суд убедился, что на 2 из 5 участков, приписанных новым генпланом к «рекреации», к тому времени уже были построены многоквартирные дома). Мэрия эти положения проигнорировала», – отмечает «Центр Деловой Жизни».
Также истец указал, что на данной территории отсутствуют лесные насаждения или ценные ландшафты, а застройка земли началась еще в советские времена.
Одно из серьезнейших нарушений состоит в том, что публичные слушания по перезонированию участков «Союза» не проводились. Они являются обязательной процедурой по Градостроительному кодексу.
Суд установил, что участки застройщика перенесли в рекреационную зону в ходе исправления Генплана из-за позиции Законодательного собрания региона, которое взяло курс – и законодательно его закрепило – на сохранение зеленых зон. Территория Заельцовского бора должна стать особо охраняемой природной территорией (ООПТ) и власти города зонировали её полностью как «рекреацию», в том числе участки истца аккурат после обращения регионального парламента к горсовету.
Еще одной ошибкой стало то, что изначально мэр Анатолий Локоть внес в Совет депутатов Генплан, в котором участки застройщика были зонированы как жилая и общественно-деловая зоны, но тут же отозвал проект документа на доработку.
«Градостроительное законодательство чётко установило в хронологическом порядке этапы принятия решений по проектам генеральных планов, как главой местной администрации, так и представительным органом муниципального образования. Устанавливая данный порядок, законодатель определил последовательную процедуру принятия нормативного правового акта, которая должна быть соблюдена и проведена однократно», – приводит цитату из решения суда ЦДЖ.
Суд также установил, что решения Заксобрания не являлись основанием менять внесенный в горсовет проект Генплана. Обе инстанции считают, что Локоть нарушил регламентированную законодательством процедуру.
В ноябре 2021 года Новосибирский облсуд своим решением установил факт нарушения процедуры принятия Генплана. Юристы Совета депутатов обратились в Пятый апелляционный суд с жалобой, но эта инстанция признала недействующим со дня вступления в силу пункт решения Генплана, где говорится о зонировании участков «Союза».
ЦДЖ отмечает, что победа застройщика в суде может подтолкнуть к разбирательствам в правовом поле и другие компании, недовольные Генеральным планом. По сведениям портала, заявлено уже два иска, которые оспаривают легитимность документа. Пока их рассмотрение не стартовало – ожидается вступление в силу решения по иску «Союза».
«Дальше история может развиваться и в политической, и в хозяйственно-экономической плоскостях. Поскольку иски, оспаривающие Генплан по частным моментам на основе прецедента "Союза", а также требующие изменения ПЗЗ (правила землепользования и застройки, - прим. Ред) на основе внесенных в Генплан корректировок, могут встать на поток, муниципалитету следовало бы поскорей разработать алгоритм решения подобных споров с минимальным общественно-политическим резонансом, чтобы не поставить под угрозу легитимность основы градостроительной политики. Или – перезапускать утверждение Генплана в строгом соответствии законной процедуре», – заключили в ЦДЖ.
