Проект «Снежная миля» будет реализовываться, несмотря на кризис, а Новосибирску он откроет новые перспективы. Такое мнение высказал директор по развитию проектов ГК «Новоград» Максим Марков.
– Начало строительства «Снежной мили» анонсировалось относительно недавно. К работам вы приступили позже, чем планировали, в том числе, из-за затянувшихся разбирательств с городскими чиновниками. У крупных застройщиков есть проблемы в работе с мэрией?
– С чиновниками в нашем городе и регионе всегда работалось непросто. Недаром АСИ (Агентство стратегических инициатив – прим. ред.), основываясь на конкретных цифрах, показало, что в Новосибирской области создана не самая лучшая среда для инвестиций. Раньше это понимали мы, девелоперы и инвесторы, теперь это осознали и представители власти. В частности, в областном министерстве строительства Боярский (министр строительства Новосибирской области Сергей Боярский) ведет регулярный диалог с застройщиками. Я из регионального министерства почти каждую неделю получаю какую-нибудь просьбу: заполните анкету, предложите варианты для улучшения…
Деятельность видна, но пока не понятно, к чему все это приведет. Можно привести аналогию, садят гребцов в лодку, командуют грести, но направление не задают. Они все потеют, гребут, вода вокруг бурлит, притом лодка может на месте стоять, но ведь работа идет! Надеюсь, что все же мы увидим положительные результаты.
Проблемы с мэрией у нас были для многих известные. Фактически не исполняя собственных решений, представители муниципалитета препятствовали работе на площадке. Мы ничего не могли сделать, шли в суд, суды принимали решения в нашу пользу.
– Как отразились эти разбирательства на реализацию проекта?
– Из-за этих проволочек пришлось все бетонные работы перенести на следующий строительный сезон. Сейчас готов котлован, возведена подпорная стенка, следующий этап – фундамент.
По внутреннему плану строительных работ, который был принят в 2015 году, отклонения произошли, но не серьезные. Аккумулировались ресурсы, которые позволят нам повысить темпы в период 2016 года. Замечу, что все строительные проекты зависят от объемов и регулярности финансирования. У ГК «Новоград» есть свой текущий финансовый поток, который нам выдерживать позволяет определенные темпы. Исходя из этого финпотока, с учетом отложенного финансирования, проект МФК «Снежная миля» получил потенциал ускоренного развития.
– Вы как-то заявляли, что рассчитываете обойтись без коммерческих займов. Не корректировались ли планы?
– Банковских заимствований нет и не планируется. Потому что кредиты все равно дорогие, кто бы что ни говорил. Подобный масштабный проект, а расчетная себестоимость строительства сейчас составляет 6,3 миллиарда рублей, не может возводиться исключительно за счет банковского кредита.
За свою практику я рассчитывал большое количество финансовых моделей и экономических обоснований девелоперских проектов, и могу ответственно заявить: если у девелопера нет 50% собственных средств, либо средств, которые можете привлечь не под банковский процент, не стоит начинать строительство. Хотя у нас в Новосибирске есть такие «смельчаки», и у их проектов тяжелая судьба. Начинается поиск новых собственников, привлекаются дополнительные инвесторы, а то и банкротство.
Когда в коммерческой недвижимости кредит составляет более 50% от стоимости строительства, выплаты «тела кредита» и процентов по нему просто уничтожают девелоперскую прибыль. Причем деньги необходимо отдавать уже на этапе строительства. В итоге тебе нужно строить и откуда-то еще брать деньги на погашение кредита.
Возможен формат проектного финансирования. Но самая правильная форма – привлечение частных инвестиций. Доходность проекта «Снежная миля» выше банковской, в натуральном выражении прибыль тоже весьма значительная, а значит, интерес будет обеспечен независимо от экономической ситуации. Реализация такого инвестиционного проекта сделает серьезный вклад в репутацию Новосибирска, а такие инвестиции на какой-то период станут самыми масштабными, главными инвестициями города.
– Рынок недвижимости, а коммерческой в частности, в нынешних экономических реалиях становится все больше нестабильным. Как только чуть тряхнет, арендаторы разбегаются в поиске более дешевых вариантов. Не боитесь ли вы, что, построив такие огромные площади, 135 тысяч квадратных метров, останетесь без клиентов?
– Когда-нибудь мы кризис пройдем. На рынке и в головах произойдут определенные трансформации, скорректируются цены, изменятся отношения к срокам возврата инвестиций. Будут колебания, но будущий рост неизбежен. Можно спорить о темпах такого роста, но деньги должны работать всегда.
Я могу сказать, что в определенных секторах недвижимости у нас есть дефицит, как ни странно. В частности, в таком крупном мегаполисе дефицит хороших бизнес-центров класса А. Самые фатальные оценки по новосибирскому рынку говорят о том, что у нас пустует 10% офисных площадей. На мой взгляд, цифра завышена. В Москве – 25%. Но то говорит лишь о том, что квадратных метров, при существующих ценах, на 25% больше чем денег в бюджетах арендаторов. Выход понятен – корректировка цен вниз и рост заполняемости.
В Москве мы сейчас можем наблюдать схожую тенденцию в секторе стрит-ритейла – он начал показывать внятную гибкость. Постояли помещения на Кутузовском и начали сдаваться в аренду. Да, не по тем ценам, что были ранее, да, марки которые заходят, они не такие премиальные. К примеру, Versace ушел, на его место пришла марка из масс-маркет. Все работают на текущий арендный поток, всем нужно жить, деньги зарабатывать.
В ключе данного вопроса давайте посмотрим историю темпов заполнения офисных площадей. В частности, когда у нас сдавался бизнес-центр «Мост», за полгода сдали 90% помещений. Общая площадь этого бизнес-центра – пять тысяч квадратных метров. Я занимался бизнес-центром «Новая высота». Мы за год заполнили 70% площадей. Причем «Новая высота» – бизнес-центр класса В, и там общая площадь 18 тысяч «квадратов». И он продолжает сейчас заполняться. Там есть и флагманские арендаторы. Офисы МТС будут занимать два этажа.
Было в Новосибирске несколько прецедентов, нужно было двум крупным клиентам бизнес-центр класса А. Один искал площади в 250 «квадратов», другой – 400. Не было таких площадей. Сейчас мы понимаем, что город готов к новому витку развития. И проект «Снежная миля» создает те условия, которые будут способствовать выведению его на новый уровень, становиться более привлекательной территорией для крупных инвесторов. Соответственно, когда мы выйдем на рынок аренды со своими площадями, мы будем жить уже в другом рынке. Что важно, сейчас почти все проекты по строительству бизнес-центров в городе заморожены. А ГК «Новоград» будет строить крупнейший новый бизнес-центр, в структуре «Снежной мили», в комплексе с гостиницей и торговым центром, на набережной с отличными видами. Поэтому находимся в более выигрышной ситуации с точки зрения будущей конкуренции.
– И в чем вы видите преимущества?
– Бесконечно экономика падать не может. Все равно будет какая-то предельная точка, от которой рано или поздно начнется рост. Как показывает практика, ближе к выборам ситуация в стране стабилизируется. А у нас на горизонте – 2018 год и выборы президента. Все макроэкономические показатели говорят, что у нас идет искусственное придавливание ко дну. Тот же самый доллар по внешнеторговому балансу не стоит 60 рублей. Я давно ждал, когда Центробанк вернется к эмиссии, и он объявил, что триллион будет вливать. Таким образом, они половину реальной инфляции закроют. Как только деньги в экономику попадают, месяцев через шесть они начинают работать.
В далеких 1990-х, когда я сотрудничал с компанией «Эрсико», мы увидели такую зависимость. Как только государство рассчитывалось с бюджетниками, через шесть месяцев начинались продажи квартир. Хоть ты лопни, можешь сидеть и ждать транша, как только они пришли, запускалась рекламная компания, и квартиры продавались. Кто-то долги раздавал, многие «несли» деньги в магазины. Потом они где-то аккумулировались, и снова через сделки приходили в экономический оборот. У нас будет такая же картина, на мой взгляд.
– Какое будущее у сферы коммерческой недвижимости Новосибирска в 2016 году?
– Я не ожидаю никаких серьезных изменений в 2016 году. Для сектора коммерческой недвижимости – это год ожиданий. Кто-то будет банкротиться, будут меняться собственники активов. Переосмысление будет идти в полном объеме. Возможно, из офисных центров будут делать апартаменты, из жилых домов – офисы. Кстати, у нас эту практику в свое время опробовал Бойко (Александр Бойко, новосибирский бизнесмен, владелец холдинга TS Group – прим. ред.). Он строил изначально бизнес-центр на Ленина как жилой дом, но в процессе пришел к выводу, что продажи квартир встанут, а офисы будут востребованы. В итоге сделал деловой центр. Мы подходим к тому, что время требует быстрых решений, гибкости, быстрых перестроений. Либо нужно разрабатывать комплексные, всеобъемлющие проекты, которые будут интересны сбалансированным аудиториям и потребителям.
– Вы подводите к тому, что «Снежная миля», на ваш взгляд, проект, который будет интересен большинству?
– На сегодняшний день это крупнейший архитектурно-градостроительный проект в Новосибирске в части комплексной и коммерческой недвижимости. Если говорить в рамках коммерческой недвижимости, это многофункциональный проект, в структуре которого гостиница, бизнес-центр, торговый центр, жилые апартаменты. Многофункциональный комплекс обеспечен двумя этажами подземной парковки. И это локализовано на набережной в 400 метрах от станции метро «Речной вокзал». Проект уникальный, а значит, к нему будет интерес все без исключения пользователей и покупателей.
– Выбор места для «Снежной мили» вызвал много споров среди новосибирских архитекторов. Есть мнение, что место для такого комплекса выбрано не совсем подходящее, на Большевистской – самой напряженной городской улице. Выбор был от безысходности?
– А какая улица в Новосибирске сейчас не напряженная. У нас любое жилое здание, которое строится в центре города, изначально находится в напряженном окружении. В Новосибирске безумно плохая транспортная схема. Но это не наша проблема, не девелоперов. Это перекладывание с больной головы на здоровую, я бы даже так выразился. В недавнем рейтинге самых благоустроенных городов России Новосибирск «проигрывает» Барнаулу. Наш мэр публично не соглашается с такой позицией. Но нужны инициативы и программы изменений, а не обсуждение правильности оценок.
Да, крупный многофункциональный комплекс можно построить в чистом поле. Но вы найдите тогда инвестора, который будет готов его поставить? Понятно, что никто не пойдет. Потому что МФК нельзя строить дальше, чем 1000 метров от крупного транспортно-пересадочного узла.
Проект «Снежная миля» долго и в муках рождался. Только я с различной интенсивностью принимаю в нем участие с 2013 года. Если посмотреть ретроспективу, сначала здесь просто была запланирована многоуровневая парковка. И власти Новосибирска очень долго искали инвестора, который бы ее построил. Понятно, что такого инвестора найти было невозможно. Тогда начали искать людей, которые смогут парковку еще чем-то докапитализировать, чтобы окупить бетонные подземные работы. Это не участок под этот проект искался от безысходности, это мэрия Новосибирска пошла на нынешние требования к участку для того, чтобы его использовать по тому назначению, которая много лет назад ее бывшие сотрудники и придумали. Нужна была парковка – пожалуйста, она будет, но с дополнительными объемами.
Отмечу, что себестоимость одного парковочного места – около 650 тысяч рублей. Это нагрузка проекта с первого дня, а монетизировать возможно лишь после сдачи в эксплуатацию. В итоге начинается балансирование экономики проекта. Если ты понимаешь, что заливаешь два этажа бетоном под землей, то ты должен вернуть деньги за этот бетон. Таким образом, на стилобате начинают расти площади, которые приносят финансовый поток и выравнивают инвестиционный баланс.
Я предложил разбить весь комплекс на десять выделенных объемов, и с коллегами пересчитали гибкую модель по окупаемости, как совокупности отдельных инвестиционных проектов. Окупаемость парковочного комплекса, если с его экономикой работать линейно – более 30 лет. Под такие сроки никакой здравомыслящий человек не вложит деньги. Чтобы превратить эти годы в разумный период, на нем нужно вырастить недвижимость, которая будет не только приносить различную доходность, которая позволяет компенсировать вложения, но и которой по нормам необходимо наделение машиноместами. При таком революционном подходе мы весьма удачно сбалансировали и инвестиционный проект, и общую будущую экономику.
– Было много споров, в частности, по транспортному вопросу. Все ли решено?
– Сделан спуск двусторонний, поставлен светофор. Но улицу Обскую, по-хорошему, нужно расширять. Сейчас – всего по полосе. Мы не можем повлиять на это, мы можем лишь высказывать свои предложения, мнения. Их вроде слышат, но как только заходит речь об обсуждении каких-то вопросов по комплексному развитию территории набережной, не зовут. Мы много говорили, что нам, как держателям одного из крупнейших проектов на набережной, необходимо понимать, каким образом будет развиваться сама территория. Слышали, что были совещания, о них мы узнавали из СМИ. Мы к диалогу готовы, но заставить нас слушать мы не можем.
МФК «Снежная миля», замечу, не окажет существенного влияния на трафик, поскольку часть арендаторов будут и работать, и жить в «Снежной миле», не создавая «маятникового» движения из дома на работу и обратно (из-за чего как раз образуются пробки в часы пик). И уж тем более не сделает заметный вклад в увеличение напряженности. Доступность до метро – 400 метров. Это позволяет дать возможность арендаторам и жильцам не пользоваться без необходимости личным автомобилем. А вот если власти города смогут решить проблему заторов на Большевистской, которую все равно решать необходимо, то и мы получим свои плюсы.
– Строительство отеля МФК начнется летом 2016 года. Как будете делить клиентов с отелем River Park на Речном?
– Конечно, и собственники River Park, и мы понимаем, что с появлением сетевой гостиницы конкуренция будет усилена. Это понимают все игроки рынка гостиничных услуг. Однако отмечу, что те люди, которые предпочитают пользоваться услугами проверенных гостиничных брендов, и сегодня не склонны становиться постояльцами каких-то других городских гостиниц. Только в экстраординарных случаях.
Мы еще на стадии проекта обсуждали весь комплекс особенностей и требований с представителями гостиничных сетей, много консультировались. Наша задача – создать в рамках МФК форматный отель международного класса «три звезды плюс».
У River Park, уверен, есть свой круг клиентов, которые сохранят свои предпочтения. Например, в Красноярске отель Hilton Garden Inn стоит на «Взлетке», а не в центре, пользуется спросом и регулярно загружен. Так что, конкуренции на территории набережной не предполагается.
– Вы рассчитывали срок окупаемости для отеля?
– Гостиница окупится за восемь лет, торговый центр за пять с половиной лет, самый минимальный срок у бизнес-центра – четыре с половиной года. Причем расчетная модель заполняемости ТРЦ и бизнес-центра нелинейная. Поскольку строится стилобат, у стоящих на нем зданий затраты на фундамент отсутствуют, парковочными местами обеспечиваем. Такой подход позволил сделать все объекты предельно оптимальными с точки зрения инвестиций, и эффективными для будущего управления.
– Какова потенциальная аудитория «Снежной мили»?
– Мы сделали максимально для того, чтобы учесть все ее возможные особенности, поскольку это многофункциональный центр и его пользователи – представители разных категорий граждан и горожан. Аудитория гибридна. Есть те, кто будет приходить пешком, есть те, кто приедет на личном автомобиле, кто-то на служебном или такси. А среди них есть посетители торгового центра, есть постояльцы гостиницы, есть арендаторы бизнес-центра, есть жильцы апартаментов. Чтобы соблюдать максимальное удобство и комфорт в будущем, как пользователям, так и собственникам, мы досконально проработали все элементы на начальном этапе. И то, что мы все сделали правильно, говорят наши победы на различных архитектурных конкурсах. Потому что проект получился цельный, гармоничный.
Для меня было крайне лестно и даже удивительно, когда во время форума в Красноярске по коммерческой недвижимости наши московские коллеги делали доклады по поводу планирования, управления, организации МФК. Наблюдая эти презентации, я просто «поправлял корону» – мы все учли. После презентации «Снежная миля» получила высокие оценки. Мы понимаем, что гостиница должна быть «герметичная» по части выходов, таковы требования безопасности. У жильцов, сотрудников бизнес-центра, посетителей спа-комплекса, должна быть «тапочная» доступность по стилобату. Чтобы, к примеру, собственник апартаментов А в халате мог спуститься в ТЦ, в спа, на парковку и обратно подняться. При планировании мы не сделали ни одной ошибки. По всем показателям мы сработали на отлично.
* * *
Многофункциональный комплекс «Снежная миля» – крупнейший архитектурно-градостроительный проект реализующийся в Новосибирске. МФК растянется на 400 метров вдоль улицы Большевистская в районе улицы Добролюбова. Площадь комплекса составит 133 тысяч квадратных метров. В структуре комплекса: бизнес-центр класса А, торгово-развлекательный центр, гостиница класса «три звезды», жилые апартаменты различной классности, спа-центр, многоуровневая подземная парковка. Дизайн проекта представляет собой несколько зданий разной этажности (до 21 этажа), объединенных общей нижней частью (стилобатом).
