Изменение правил землепользования и застройки одобрил градостроительный совет при мэре Новосибирска. Прежде всего, определены средний коэффициент плотности застройки и обязательное количество мест на автостоянках при строительстве новых домов. Согласование этих норм членам совета – проектировщикам, архитекторам, чиновникам, девелоперам и общественникам – далось не просто, документ вызвал много споров. В течение девяти месяцев он еще будет дорабатываться.
Первое заседание общественного совета, на котором было принято решение о создании трех рабочих групп, было в начале июня. Вскоре был утвержден их состав, и началась работа по трем направлениям. Параллельно Горсоветом был подготовлен проект изменений в правила землепользования. Наиболее активное обсуждение велось на тему формирования местных нормативов градостроительного проектирования и градостроительных регламентов. В итоге состоялось 13 заседаний рабочих групп по данному документу, проанализировано 80 уже реализованных проектов, принято 49 решений в отношении этого документа. По зонированию и нормативам участники совета собрали 219 обращений.
«Мы решаем непростую задачу. Мы изначально настроены, чтобы принимать документ, не навредив проектам, которые сейчас реализуются. Нормативы будут вводиться с середины 2016 года», – указал первый заместитель председателя совета Алексей Кондратьев.
Руководитель группы по формированию местных нормативов градостроительного проектирования Сергей Ганжа зачитал внесенные поправки в правила землепользования и застройки. В частности, было введено понятие «коэффициент застройки». Ранее плотность жилой застройки считалась не по земельному участку, а по «кварталу», и ограничивалась количеством жителей на гектар. Как пояснил Ганжа, площадь надземных этажей здания не должна превышать площади участка, умноженной на «коэффициент застройки».
Изначально предлагалось установить коэффициент застройки в размере 2,0, то есть, площадь надземных этажей – не более двух площадей участка. Однако общественный совет предложил остановиться на коэффициенте в 2,5. Как пояснил Ганжа, на десять тысяч квадратных метров земли – 25 тысяч «квадратов» жилой площади.
Отметим, что против введения коэффициента застройки уже выступили представители строительной сферы. Региональный деловой клуб строителей (им руководит Майис Мамедов) предложил отказаться от его использования, такой отзыв поступил еще до обсуждения поправок. А генеральный директор ЗАО «База ПТК-30»Владимир Коновалов на заседании градостроительного совета заявил, что принятие новых норм в исходном виде усложнит работу застройщикам.
Вносятся также уточнения в практику строительства частных домов – не выше трех этажей над землей. Этажность объектов капитального строительства увеличена до 30. Плюс ко всему мэрия предложила ввести минимальный размер участка для строительства. На участке менее 0,35 гектара нельзя будет строить высотное здание в девять и более этажей, на участке менее 0,2 гектара разрешено возводить дома высотой до восьми этажей.
«Минимальная площадь площадок для детей и для занятия физкультурой, а также озеленение должна составлять 14 квадратных метров на 100 квадратных метров общих площадей жилых помещений», – уточнил Ганжа.
Количество парковочных мест, необходимых для жилого дома, будет рассчитываться в зависимости от жилой площади. В проекте, опубликованном мэрией, расчеты велись так: одно место на 80 квадратов, но не менее 0,7 на квартиру. Общественный экспертный совет по градостроительной политике в результате долгой дискуссии предложил другой вариант: одно парковочное место на 105 квадратных метров, но не менее 0,5 парковочных места на квартиру.
«Мы что, город-гараж строить собрались»
Названные параметры вызвали оживленную дискуссию. В частности, руководитель общественного фонда «Академгородок» и депутат Горсовета Наталья Пинус отметила, что введение целесообразности коэффициента 2,5 для плотности застройки всего города необходимо проверять и уточнять. В тоже время член архитектурно-градостроительного совета мэрии Новосибирска Игорь Поповский заметил, что необходимо выработать свой коэффициент застройки для каждого района города в отдельности, как это сделано в Лондоне, Париже, Берлине. Для этого должна быть создана специальная группа, которая проведет соответствующие исследования и даст рекомендации.
Между тем, политолог и общественник Александр Мазур напомнил, если городские власти будут и дальше откладывать решение по принятию изменений, проблемы с точечной застройкой будут нарастать и дальше. По его словам, изменения нужно вносить в течение следующего полугода.
«Мы что, город-гараж собираемся построить? С точки зрения того, что машины ставятся на тротуарах, это вопрос культуры. Это вопрос отслеживания этих нарушений. Это не вопрос правил застройки, а правил поведения», – возразил участник совета, президент новосибирского строительного концерна «Метаприбор» Владимир Мартыненков. Он также уточнил, что в отношении новостроек эконом-класса муниципалитету предложили рассмотреть возможность предоставить отдельные площадки под парковки. «Нельзя их будет использовать не для застройки жилья, ни для чего другого», – сказал Мартыненков.
Алексей Журавков, генеральный директор ЗАО «Сибпроектэлектро», сообщил, что «автостояночный» норматив вырабатывался на основе расчетов, а не брался из головы. «Базовая цифра была 236 автомобилей на одну тысячу жителей. Соответственно по ней был расчет сделан. Потом по предложению строительной отрасли мы нашли возможность, не с потолка, заметьте, уменьшить коэффициенты, и расчетная цифра стала 105. Были определенные экономические расчеты. Это 60% для действующих норм. Мы ничего не ухудшаем», – заметил Журавков.
Советник мэра Новосибирска, архитектор-урбанист Александр Ложкин заметил, что только он направил к данному проекту более 30 замечаний. По его словам, нужно создать сначала базу, от которой следует отталкиваться, чтобы в последующем внести в нее изменения. «Наша задача продолжить работу. Не принимать, откладывать принятие документа, как считают некоторые члены совета, нельзя, потому что сегодня нужно менять проектирование. Мы должны из градостроительного проектирования убирать все, что не связано с объектами местного значения. Если мы сегодня не принимаем, мы оказываемся в правовом вакууме, у нас не будет прав», – сказал Ложкин.
Кондратьев, решив утихомирить споры, призвал участников совета «себя не кошмарить». Он заметил, что проект идет в рамках ранее созданных нормативов. Новшество лишь в том, что все нормативы применяются сейчас к земельному участку, и застройщикам теперь запретят лукавить, что, к примеру, порядка 50% парковок у них – вне земельного участка и затем во все их не строить. «При этом по любому из параметров, что по коэффициенту плотности, что нормативам по парковочному пространству, допустимы отклонения от предельных параметров. На территории Новосибирска есть резервы свободных территорий для парковочного пространства», – уточнил он. По поводу пустующих капитальных парковочных мест Кондратьев заметил, что можно рассмотреть вариант аренды, а не выкупа мест через управляющие компании у застройщика, а также установки камер видеофиксации нарушения правил парковки во дворах.
Большинством голосов поправки в решение о внесении изменений в правила землепользования и застройки были приняты. Также участники совета договорились подготовить техзадание по дифференциации коэффициента плотности застройки и организации парковочного пространства. Очередные корректировки с учетом новых данных должны будут внести весной 2016 года.
Как заметил мэр Новосибирска Анатолий Локоть, проекту еще необходимо пройти процедуру публичных слушаний 9 ноября, а далее он будет вынесен на сессию Совета депутатов Новосибирска.
«Мы пытаемся сегодня, внося определенные правила, уйти от такого явления, как точечная застройка. Это важный момент, который касается всех жителей Новосибирска. При этом, конечно, неизбежны определенные компромиссы, потому что строительная отрасль испытывает кризисные явления, а для Новосибирска эта отрасль очень важна, и не считаться с этим нельзя. Мнения были противоположными, и на стыке разных точек зрения нам надо найти оптимум и развивать город, делать его комфортным. И в то же время создавать условия для дальнейшего развития отрасли», – отметил Анатолий Локоть.
Градостроительный совет также поддержал создание комиссии по расселению и сносу ветхого и аварийного жилья. Она будет рассматривать, в том числе, конкретные площадки под расселение и строительство, этажность домов и другие вопросы. В ближайшее время решится вопрос, кто войдет в состав комиссии.
